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中國(guó)稅務(wù)報(bào)

 

【案例簡(jiǎn)介】

　　某市A公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中含有地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位，但由于容積率較高，為防止未來(lái)車(chē)位不夠用，A公司設(shè)計(jì)了機(jī)械車(chē)位，如下圖所示，可以通過(guò)上下遙控，使原本的一個(gè)車(chē)位變?yōu)閮蓚€(gè)或三個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。但機(jī)械車(chē)位需要人工操作，后期投入較大，A公司擬交由物業(yè)管理。

 

 

機(jī)械車(chē)位

 

　　2017年土地增值稅清算時(shí)，A公司將地下車(chē)庫(kù)的成本列入了公共配套設(shè)施予以扣除。稅務(wù)局在審核并實(shí)地考察后認(rèn)為，該地下車(chē)庫(kù)有產(chǎn)權(quán)，可以取得產(chǎn)權(quán)證，因此應(yīng)作為可售業(yè)態(tài)自持，不能作為成本扣除。

　　

　　A公司不服，抗辯理由為：機(jī)械車(chē)位無(wú)法拆分成小產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)橥粔K地面上有2至3個(gè)車(chē)位，且無(wú)法出售，沒(méi)有業(yè)主會(huì)購(gòu)買(mǎi)機(jī)械車(chē)位。雖然地下車(chē)庫(kù)有產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際無(wú)法分割和出售。

　　

　　針對(duì)A公司的抗辯，稅務(wù)局要求A公司提供房管局蓋章的證明，證明該機(jī)械車(chē)位無(wú)法出售。

　　

　　A公司在房管局咨詢后，得知房管局不愿意開(kāi)具該證明。

　　

　　經(jīng)過(guò)反復(fù)多次溝通，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，如果將全部機(jī)械車(chē)位無(wú)償移交給業(yè)主，符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定的“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”，則可以作為公共配套設(shè)施扣除，否則不可以。

　

　　問(wèn)：A公司應(yīng)如何提供無(wú)償移交的證明？

　　

　　答：可以按照以下原則之一確認(rèn)：（1）政府文件中明確規(guī)定；（2）人民法院裁決；（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定；（4）移交給業(yè)主委員會(huì)并有業(yè)委會(huì)蓋章；（5）登報(bào)公示并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主簽名。

　　

　　

　　目前，機(jī)械車(chē)位和人防車(chē)位等特殊業(yè)態(tài)非常普遍，特別是機(jī)械車(chē)位作為一個(gè)新興產(chǎn)物，越來(lái)越多的住宅、商場(chǎng)逐漸采用這種形式來(lái)緩解停車(chē)壓力。但在稅務(wù)處理上，卻成為一個(gè)難點(diǎn)。如本例所示，機(jī)械車(chē)位能夠確權(quán)，但是卻無(wú)法分割和出售。在稅收法規(guī)上，由于缺失這種特殊業(yè)態(tài)的規(guī)定，導(dǎo)致各地處理辦法不一致，但無(wú)償移交是大多數(shù)稅務(wù)局會(huì)采納的方式。

　　

　　在實(shí)踐中，通常采用的是提供無(wú)償移交的證明（4）和（5）：（4）移交給業(yè)主委員會(huì)并有業(yè)委會(huì)蓋章；（5）登報(bào)公示并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主簽名。部分稅務(wù)機(jī)關(guān)要求兩者兼有，有的則只要求其一。對(duì)于A公司來(lái)說(shuō)，如果進(jìn)行了無(wú)償移交，對(duì)于后續(xù)接手的物業(yè)公司，會(huì)產(chǎn)生一定影響，即不能收取車(chē)位租金（但可以收取車(chē)位管理費(fèi)）。

　　

　　需要注意的是，即使是（4）和（5）兩者選其一，對(duì)大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，也難以達(dá)成。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，有的業(yè)主買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資，跨地區(qū)投資的客戶也比比皆是，因此，很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，半數(shù)以上業(yè)主也很難找齊。

　　

　　無(wú)獨(dú)有偶，人防車(chē)位也存在眾多的爭(zhēng)議。人防車(chē)位是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)《人民防空法》的要求，人防防空地下室產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主也不屬于開(kāi)發(fā)商，但人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)到底屬不屬于國(guó)家？眾說(shuō)紛紜，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，因?yàn)槭菄?guó)家要求建造的；但另一種說(shuō)法是，國(guó)家也只是擁有管理權(quán)，因?yàn)槿朔儡?chē)位是不確權(quán)的，產(chǎn)權(quán)也不屬于國(guó)家。目前僅有重慶、四川部分地區(qū)人防車(chē)位是可以對(duì)外出售并且給業(yè)主確權(quán)的，這種有產(chǎn)權(quán)的人防車(chē)位通常沒(méi)有爭(zhēng)議。但無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防車(chē)位，雖然法律規(guī)定沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但依然可以以賣(mài)的形式長(zhǎng)期出租，簽訂多年的租賃合同，以租代售，其實(shí)是戴個(gè)面具繼續(xù)銷(xiāo)售。雖然形式上不可售，但實(shí)質(zhì)上可售，租金收入是否納入土增清算范圍，還是作為公配扣除，各地標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。如果作為公配扣除，和機(jī)械車(chē)位一樣，同樣存在無(wú)償移交執(zhí)行困難的問(wèn)題。

　　

　　鑒于機(jī)械車(chē)位等共有產(chǎn)權(quán)稅務(wù)處理遇到的難題，需要完善相關(guān)法律法規(guī)，以避免出現(xiàn)實(shí)踐中執(zhí)行不一和執(zhí)行難的情況，減輕納稅的不確定性。

　

作者：劉文怡，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師，任職于藍(lán)光集團(tuán)。