《關(guān)于優(yōu)化城區(qū)車位去庫(kù)存的建議》的答復(fù)
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-05-27
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國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于市十五屆人大五次會(huì)議第1530號(hào)建議的答復(fù)發(fā)布時(shí)間：2021-04-28榕稅函〔2021〕53號(hào)
尊敬的葉醒等代表：
《關(guān)于優(yōu)化城區(qū)車位去庫(kù)存的建議》（市人大十五屆五次會(huì)議第1530號(hào)建議）收悉。首先感謝四位代表對(duì)稅收工作的關(guān)心、關(guān)注和支持。接到建議后，我局高度重視，認(rèn)真研究了建議?，F(xiàn)就代表提出的優(yōu)化城區(qū)車位去庫(kù)存的建議中第4點(diǎn)“車位計(jì)稅成本去化難涉稅處理”問(wèn)題，從稅收方面回復(fù)如下，敬請(qǐng)審閱！
一、關(guān)于車位計(jì)稅的有關(guān)規(guī)定及處理
（一）企業(yè)所得稅
地下車位的企業(yè)所得稅涉稅處理應(yīng)遵循國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào),以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文）規(guī)定。其中，有產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)銷售的地下車位與作為公共配套設(shè)施的地下車位的企業(yè)所得稅處理分別適用不同的規(guī)定。
1.作為公共配套設(shè)施的地下車位涉稅處理
31號(hào)第十七條第一款規(guī)定，“企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理”，此規(guī)定指作為公共配套設(shè)施的停車位，其建造成本已經(jīng)計(jì)入總成本費(fèi)用中，在各可售成本對(duì)象中分?jǐn)?，不?huì)造成由于車位未銷售而增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。
2.有產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)銷售的地下車位涉稅處理問(wèn)題
31號(hào)文第三十三條規(guī)定：“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。”
31號(hào)文第十七條第二款規(guī)定：“公共配套設(shè)施中屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”
31號(hào)文第十四條規(guī)定：“已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積；已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”。
從計(jì)算公式可見(jiàn)，有產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)銷售的地下車位有可售面積，歸集的成本和可售面積均已計(jì)入總成本費(fèi)用和總可售面積中，對(duì)應(yīng)的成本隨同車位銷售時(shí)匹配結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本費(fèi)用。
（二）土地增值稅
1.“三條線”計(jì)算法
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局、福建省稅務(wù)局的有關(guān)政策規(guī)定，目前我省以及全國(guó)大部分省份在土地增值稅清算中將房產(chǎn)劃分為普通住宅、非普通住宅和非住宅三種類型分別計(jì)征土地增值稅，商業(yè)和車位同屬于“非住宅”類型房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算管理，我市按此規(guī)定執(zhí)行。
2.不同類型扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)?br />
根據(jù)福建省稅務(wù)局公告（2018年21號(hào)）、福州市稅務(wù)局公告（2018年1號(hào)），取得土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照可銷售面積分?jǐn)?；開(kāi)發(fā)成本按照層高系數(shù)法分?jǐn)??？紤]到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化、新情況以及納稅人及其他社會(huì)各界反映的土地增值稅管征的一些合理建議，我局經(jīng)過(guò)多方調(diào)研，于2020年3月12日下發(fā)了《關(guān)于做好無(wú)增值明顯低增值項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知》（榕稅財(cái)行便函〔2020〕1 號(hào)），對(duì)地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫(kù)），參照《福州市城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理辦法（試行）》的規(guī)定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。代表提出的“車位均為虧損產(chǎn)品，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的原則，按照銷售額比例法分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本”暫時(shí)不符合現(xiàn)有的政策規(guī)定。
3.計(jì)稅依據(jù)
代表提出的“在交房后，仍存在車位未出售或未整體處理的，暫按同期同類車位近三個(gè)月均價(jià)作為收入計(jì)算依據(jù)，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本，以此計(jì)算出項(xiàng)目清算稅款”不符合《土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土增稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。也不符合國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
二、關(guān)于代表建議的意見(jiàn)
我們認(rèn)為代表針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)車位去化難涉稅問(wèn)題的建議是有現(xiàn)實(shí)意義的。早期，房地產(chǎn)企業(yè)按建筑面積計(jì)算的住宅銷售平均單價(jià)往往低于地下車位銷售的平均單價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均銷售毛利也比較高，那么在住宅先銷售、車位后銷售的情況下，上述規(guī)定對(duì)企業(yè)計(jì)稅基本沒(méi)有不利的影響。但是隨著住宅銷售價(jià)格的走高，目前按建筑面積計(jì)算的住宅銷售平均單價(jià)確實(shí)存在比地下車位銷售的平均單價(jià)高較多的問(wèn)題，加上隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以及土地價(jià)格的走高等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率降低，后期特別是銷售有產(chǎn)權(quán)車位容易出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。我們也關(guān)注到了這種情況，是否需要對(duì)政策執(zhí)行口徑進(jìn)行調(diào)整的確值得思考。但是按照稅收法定原則，市一級(jí)稅務(wù)部門無(wú)權(quán)制定或更改稅收政策，我們已經(jīng)積極將代表的有關(guān)建議以及我們的意見(jiàn)向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)作了反映。一旦上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)有新規(guī)定將按新規(guī)定執(zhí)行。
再次感謝市人大對(duì)稅收工作的關(guān)心、關(guān)注，也非常希望能取得市人大對(duì)稅收工作的理解和支持，希望大家共同努力，營(yíng)造一個(gè)規(guī)范、公平、有序的良好稅收環(huán)境，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、做大做強(qiáng)。
領(lǐng)導(dǎo)署名：葉 鴻
聯(lián) 系 人：陳善福
聯(lián)系電話：86258513
國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局
2021年4月23日
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