東莞樓市調(diào)控升級！住房增值稅征免年限提高到5年，詳細(xì)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來了！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-08-19
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關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知
(東建〔2021〕11號)
各有關(guān)單位：
為堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，切實做好“一城一策”調(diào)控工作，及時有效解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、穩(wěn)控住宅用地出讓價格
優(yōu)化土地競拍規(guī)則。實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，結(jié)合競保障性住房，研究更多靈活組合的方式， 強(qiáng)化房價地價聯(lián)動機(jī)制。
嚴(yán)格購地主體資格審查。 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。
強(qiáng)化購地資金來源審查。建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，競買企業(yè)需說明購地資金來源并承諾為自有資金，相關(guān)職能部門可對購地資金來源進(jìn)行穿透式核查，確保競買企業(yè)購地資金依法合規(guī)。
二、強(qiáng)化住房限購措施
本通知發(fā)布之日起，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買本市商品住房的，須符合本市住房限購政策要求。
暫停向個體工商戶銷售商品住房。本通知發(fā)布之日前已簽訂商品房認(rèn)購書、房地產(chǎn)買賣居間合同或房地產(chǎn)買賣合同，并且能提供2021年8月1日24:00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現(xiàn)金支付）的銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可繼續(xù)完成交易。
新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原則作為認(rèn)定條件：1．在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年；2．在購房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿1年。
購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經(jīng)查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產(chǎn)登記的，按規(guī)定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)禁止在我市購買商品住房。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理
嚴(yán)格銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，督導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。健全房地產(chǎn)金融統(tǒng)計指標(biāo)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)測分析。加強(qiáng)對各種渠道資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等違規(guī)提供首付貸等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持居民家庭首套剛需自購房需求。嚴(yán)格審核購房人首付資金來源，從嚴(yán)查處消費(fèi)及經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收監(jiān)管和調(diào)節(jié)力度
加強(qiáng)房地產(chǎn)聯(lián)動監(jiān)管和稅收監(jiān)管。對本通知發(fā)布之日起交易轉(zhuǎn)讓（以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)）的住房，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本通知發(fā)布之日前未完成房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，但已簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同或購房協(xié)議，并且能提供2021年8月1日24:00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現(xiàn)金支付）的銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證，以及買賣雙方共同簽訂的承諾書的，增值稅征免年限按原政策執(zhí)行，但應(yīng)當(dāng)在2021年9月30日前（含9月30日）辦理合同網(wǎng)簽及完稅手續(xù)。
五、建立二手房成交指導(dǎo)價制度
在二手樓盤網(wǎng)簽交易價格常態(tài)化發(fā)布基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制，進(jìn)一步加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險。要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導(dǎo)價的掛牌價格。
六、加強(qiáng)商品住房銷售監(jiān)管
加強(qiáng)商品住房預(yù)售監(jiān)管及交易過程管理。建立購房意向登記系統(tǒng)，將商品住房認(rèn)購環(huán)節(jié)納入監(jiān)管范圍。對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求。對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權(quán)證后3年延長到5年。相關(guān)實施細(xì)則另行制定。
七、持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。嚴(yán)肅查處無證銷售、捂盤惜售、不明碼標(biāo)價、價格欺詐、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個人住房貸款用于購房、收“茶水費(fèi)”、虛假廣告、捆綁銷售、利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益、挪用交易監(jiān)管資金、發(fā)布虛假房源及價格信息、協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。
嚴(yán)格實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，落實經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度，強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)人員實名制管理。推動房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員誠信經(jīng)營，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)以及相關(guān)個人的違法違規(guī)信息納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信企業(yè)及其法定代表人、個人納入黑名單管理。
充分發(fā)揮職能部門作用，整合資源力量，加強(qiáng)協(xié)同配合，提高綜合整治能力。加大房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)組織的協(xié)調(diào)力度，實施行業(yè)聯(lián)動管理，發(fā)揮行業(yè)組織協(xié)同治理作用。
八、完善住房保障體系建設(shè)
加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。推進(jìn)住房保障工作創(chuàng)新，建立覆蓋住房收入“雙困”家庭、新市民、青年人及各類人才的住房保障體系，進(jìn)一步加強(qiáng)對公共服務(wù)行業(yè)及重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的住房保障力度。
靈活運(yùn)用實物保障和貨幣補(bǔ)貼等方式，有效擴(kuò)大公租房保障能力。支持住房資源短缺的鎮(zhèn)街（園區(qū)）按需籌建公租房項目，推動實現(xiàn)職住平衡。加大公租房貨幣化改革力度，逐步將公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員納入貨幣補(bǔ)貼范圍，探索加大對承租市屬住房租賃企業(yè)房源保障對象的補(bǔ)貼力度。
認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，完善保障性租賃住房基礎(chǔ)制度建設(shè)，落實做好國家支持保障性租賃住房建設(shè)城市、省保障性租賃住房試點城市工作?？茖W(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。堅持小戶型、低租金，注重實現(xiàn)職住平衡，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。
完善共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)制度，合理制定共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展計劃，因地制宜探索符合東莞實際的共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展路徑。
本通知自發(fā)布之日起施行。此前相關(guān)政策措施與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
東莞市自然資源局
東莞市不動產(chǎn)登記中心
東莞市市場監(jiān)督管理局
東莞市金融工作局
國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局
中國人民銀行東莞市中心支行
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會
東莞監(jiān)管分局
2021年8月2日
東莞進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控（政策解讀）
去年以來，我市及時出臺“莞九條”“莞六條”等調(diào)控政策，收緊限購、限售、限貸等措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，增加住宅用地供應(yīng)，強(qiáng)化商品住房價格管控，持續(xù)整治房地產(chǎn)市場秩序，堅決遏制投機(jī)炒房，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭。我市被列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單后，市委、市政府高度重視，強(qiáng)調(diào)東莞堅持制造業(yè)立市，全力打造民生幸福美好城市，必須保持頭腦清醒，進(jìn)一步提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實扛起城市主體責(zé)任，更加自覺接受上級部門監(jiān)督指導(dǎo)，堅決確保實現(xiàn)黨中央、國務(wù)院提出的穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。在深入評估前期調(diào)控政策成效與不足的基礎(chǔ)上，繼續(xù)充實和豐富“一城一策”調(diào)控工具箱，不斷探索房地產(chǎn)長效機(jī)制的“東莞路徑”。經(jīng)市人民政府同意，今天，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，再次表明了東莞堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松的態(tài)度。
本次調(diào)控新政緊緊圍繞黨中央、國務(wù)院決策部署，認(rèn)真貫徹韓正副總理在加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議的講話精神，按照住建部以及省政府相關(guān)部署要求，針對當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場和土地市場的新情況新問題，在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一攬子措施，加大調(diào)控“組合拳”力度。主要措施包括：
（一）穩(wěn)控住宅用地價格。實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，強(qiáng)化房地聯(lián)動機(jī)制。嚴(yán)格購地主體資格審查，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競買。建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，對購地資金來源進(jìn)行穿透式核查，確保競買企業(yè)購地資金依法合規(guī)。
（二）強(qiáng)化住房限購措施。將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內(nèi)在我市購買商品住房。同時對新入戶購房的認(rèn)定條件作出適當(dāng)調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。
（三）加強(qiáng)金融規(guī)范管理。嚴(yán)格銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)測分析。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審核購房人首付資金來源，從嚴(yán)查處消費(fèi)及經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。
（四）加大稅收調(diào)節(jié)力度。借鑒部分房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市做法，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年，加大交易轉(zhuǎn)讓成本，抑制“短炒”投機(jī)行為。
（五）發(fā)布二手房指導(dǎo)價。在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
（六）加強(qiáng)認(rèn)購銷售管理。首次將商品住房認(rèn)購環(huán)節(jié)納入監(jiān)管，建立購房意向登記系統(tǒng)，對熱點樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房、延長限售年限等，促進(jìn)公平公正銷售，遏制收“茶水費(fèi)”等亂象，支持剛需自住購房需求。
（七）持續(xù)規(guī)范市場秩序。加大房地產(chǎn)市場懲違治亂力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。切實管好中介等市場機(jī)構(gòu)，加快完善信用管理制度。強(qiáng)化部門聯(lián)動加大執(zhí)法力度，發(fā)揮行業(yè)組織協(xié)同治理作用。
（八）完善住房保障體系。加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。認(rèn)真落實國家、省相關(guān)部署要求，加快發(fā)展保障性租賃住房，堅持小戶型、低租金，注重實現(xiàn)職住平衡，著力做好新市民和青年人的住房保障。
“莞八條”立足于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，進(jìn)一步查缺補(bǔ)漏，壓縮投機(jī)炒房空間，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、市場監(jiān)管、信息公開等手段，引導(dǎo)好市場各方預(yù)期，同時完善住房保障體系建設(shè)，特別是加快發(fā)展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。下來東莞將繼續(xù)完善一城一策、因城施策、城市主體責(zé)任的調(diào)控長效機(jī)制，加快建立多層次全覆蓋可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。
關(guān)于我市個人銷售住房增值稅征免年限調(diào)整的政策解讀
一 新政內(nèi)容
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（東建﹝2021﹞11號），對本通知發(fā)布之日起交易轉(zhuǎn)讓（以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)）的住房，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由兩年調(diào)整為五年。具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本通知發(fā)布之日前未完成房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，但已簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同或購房協(xié)議，并且能提供2021年8月1日24：00前支付的購房定金、部分或全部房款(不含現(xiàn)金支付)的銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證，以及買賣雙方共同簽訂的承諾書的，增值稅征免年限按原政策執(zhí)行，但應(yīng)當(dāng)在2021年9月30日前（含9月30日）辦理合同網(wǎng)簽及完稅手續(xù)。
二執(zhí)行口徑
（一）劃分適用新舊政策的標(biāo)準(zhǔn)
判斷本次交易適用舊政策（2年）還是新政策（5年），按照本次交易的合同網(wǎng)簽時間確定。個人住房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽時間在8月1日24：00前的，增值稅征免年限按舊政策執(zhí)行；個人住房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽時間在8月1日24：00后的，按新政策執(zhí)行。
（二）判斷住房是否滿5年的標(biāo)準(zhǔn)
判斷住房是否滿5年的標(biāo)準(zhǔn)與原政策一致。起算時間為個人購買住房時取得的不動產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間按“孰先”原則確定，不動產(chǎn)權(quán)證上注明的時間是指不動產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期，契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證填發(fā)時間；止算時間為個人本次轉(zhuǎn)讓住房時的銷售發(fā)票上注明的時間確定。
（三）過渡政策
8月1日24：00前未完成房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，但已簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同或購房協(xié)議，并且能提供2021年8月1日24：00前支付的購房定金、部分或全部房款(不含現(xiàn)金支付)的銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證，以及買賣雙方共同簽訂的承諾書的，增值稅征免年限按原政策執(zhí)行，但應(yīng)當(dāng)在2021年9月30日前（含9月30日）辦理合同網(wǎng)簽及完稅手續(xù)。
來源 | 東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、 國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局
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