| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
整理編輯 萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金對(duì)應(yīng)兩項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)劃、兩個(gè)原始權(quán)益人、兩項(xiàng)基礎(chǔ)資產(chǎn)、兩個(gè)項(xiàng)目公司，未設(shè)立spv層。
東吳-蘇州國(guó)際科技園五期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人是蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人原持有并轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃的項(xiàng)目公司蘇州工業(yè)園區(qū)科智商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。項(xiàng)目公司擁有的資產(chǎn)是位于蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街328號(hào)的國(guó)際科技園五期B區(qū)的房屋所有權(quán)（含地下建筑面積）及其占用范圍內(nèi)的分?jǐn)倗?guó)有土地使用權(quán)。
東吳-蘇州新建元2.5產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人是蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人原持有并轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃的項(xiàng)目公司蘇州工業(yè)園區(qū)艾派科項(xiàng)目管理有限公司100%股權(quán)。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)是位于蘇州工業(yè)園區(qū)東長(zhǎng)路88號(hào)的2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目的房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。
被遮住的是國(guó)際科技園
科智商管、園區(qū)艾派科的實(shí)際控制人均為蘇州工業(yè)園區(qū)兆潤(rùn)投資控股集團(tuán)有限公司，兆潤(rùn)控股系蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)投資設(shè)立的國(guó)有企業(yè)。項(xiàng)目產(chǎn)生的收入來源主要為租金收入、物業(yè)費(fèi)收入及停車費(fèi)收入。
本基金成立時(shí)擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的土地性質(zhì)為工業(yè)用地或科研設(shè)計(jì)用地。根據(jù)相關(guān)法律及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，本基金成立時(shí)投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的土地使用權(quán)將分別于2055年及2060年到期。
1、原始權(quán)益人設(shè)立項(xiàng)目公司、劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)
（1）項(xiàng)目公司蘇州工業(yè)園區(qū)科智商業(yè)管理有限公司成立于2020年6月22日，注冊(cè)資本100萬元，原始權(quán)益人蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司持股100%。
（2）項(xiàng)目公司蘇州工業(yè)園區(qū)艾派科項(xiàng)目管理有限公司成立于2020年06月29日，注冊(cè)資本100萬元，原始權(quán)益人蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司持股100%。
（3）原始權(quán)益人科技發(fā)展與項(xiàng)目公司科智商管劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)
于2020年7月10日，科技發(fā)展與科智商管簽訂資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)協(xié)議，約定由科技發(fā)展將其持有的蘇州國(guó)際科技園五期B區(qū)物業(yè)資產(chǎn)及與目標(biāo)資產(chǎn)租賃、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)合同項(xiàng)下的全部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給科智商管，劃轉(zhuǎn)基準(zhǔn)日為2020年8月30日，劃入的資產(chǎn)于2020年6月30日的賬面價(jià)值為人民幣983,013,658.39元，同時(shí)將蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資產(chǎn)控股發(fā)展有限公司對(duì)科技發(fā)展的股東借款373,000,000.00元?jiǎng)澽D(zhuǎn)給本公司，上述資產(chǎn)和負(fù)債賬面價(jià)值的差額610,013,658.39元計(jì)入資本公積，同時(shí)科技發(fā)展對(duì)科智商管股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)約為611,013,658.39元，不確認(rèn)收到，不征收企業(yè)所得稅。
相關(guān)規(guī)定：《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第 3 號(hào)》
一、設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，即項(xiàng)目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項(xiàng)目公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。
五、本公告自2021年1月1日起實(shí)施。2021年1月1日前發(fā)生的符合本公告規(guī)定的事項(xiàng)，可按本公告規(guī)定享受相關(guān)政策。
科智商管所持有的國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目于2020年6月30日資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)基準(zhǔn)日資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為98,301萬元，與國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目2020年12月31日的資產(chǎn)評(píng)估值183,000萬元對(duì)比，增值84,699萬元，評(píng)估增值率約86.16%。
科智商管所持有的國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目計(jì)量方式由成本法計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益84,698.63萬元，形成未分配利潤(rùn)6.51億元。（此公允價(jià)值變動(dòng)收益非企業(yè)所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目。）
于2020年7月31日，經(jīng)股東會(huì)決議，本公司將截至2020年7月24日止未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本571,700,000.00元，增資完成后，本公司的注冊(cè)資本變更為572,700,000.00元，
于2020年8月18日，經(jīng)股東會(huì)決議，本公司減少注冊(cè)資本571,700,000.00元，減資后本公司的注冊(cè)資本變更為1,000,000.00元，截至2020年12月31日止，本公司注冊(cè)資本及實(shí)收資本均為1,000,000.00元。
最終形成應(yīng)付股東借款571,700,000.00元，應(yīng)付蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資產(chǎn)控股發(fā)展有限公司373,000,000.00元，合計(jì)借款9.447億元。賬面實(shí)收資本100萬元，資本公積61,001.36萬元，盈余公積50萬元，未分配利潤(rùn)7932.72萬元。
（4）原始權(quán)益人建屋產(chǎn)業(yè)園與項(xiàng)目公司園區(qū)艾派科資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)
于2020年7月13日，建屋產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)艾派科簽訂資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)協(xié)議，約定由建屋產(chǎn)業(yè)園將其持有的2.5產(chǎn)業(yè)園一期及二期物業(yè)資產(chǎn)及與目標(biāo)資產(chǎn)租賃、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)合同項(xiàng)下的全部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給園區(qū)艾派科，劃轉(zhuǎn)基準(zhǔn)日為2020年6月30日，劃入的資產(chǎn)于2020年6月30日的賬面價(jià)值為人民幣863,544,639.28元，同時(shí)將蘇州新建元產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)建屋產(chǎn)業(yè)園的股東借款436,000,000.00元?jiǎng)澽D(zhuǎn)給本公司，上述資產(chǎn)和負(fù)債賬面價(jià)值的差額427,544,639.28元計(jì)入資本公積，同時(shí)建屋產(chǎn)業(yè)園對(duì)園區(qū)艾派科股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)約為428,544,639.28元，不確認(rèn)收到，不征收企業(yè)所得稅。
2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目園區(qū)艾派科所持有的2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目于2020年6月30日資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)基準(zhǔn)日資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為86,354萬元，與2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目2020年12月31日的資產(chǎn)評(píng)估值152,000萬元對(duì)比，增值65,646萬元，評(píng)估增值率約76.02%。
園區(qū)艾派科所持有的2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目計(jì)量方式由成本法計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益65,645.54萬元，形成未分配利潤(rùn)約5億元。（此公允價(jià)值變動(dòng)收益非企業(yè)所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目。）
于2020年7月24日，經(jīng)股東會(huì)決議，本公司將截至2020年7月24日止未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本426,000,000.00元，增資完成后，本公司的注冊(cè)資本變更為427,000,000.00元。
于2020年8月12日，經(jīng)股東會(huì)決議，本公司減少注冊(cè)資本426,000,000.00元，減資后本公司的注冊(cè)資本變更為1,000,000.00元，截至2020年12月31日止，本公司注冊(cè)資本及實(shí)收資本均為1,000,000.00元。
最終形成應(yīng)付股東借款426,000,000.00元，應(yīng)付蘇州新建元產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司436,000,000.00元，合計(jì)借款8.62億元。賬面實(shí)收資本100萬元，資本公積42,754.46萬元，盈余公積50萬元，未分配利潤(rùn)7286.73萬元。
2、基金、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立，收購股權(quán)、債權(quán)
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡(jiǎn)稱東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，基金運(yùn)作方式：契約型封閉式，基金合同生效日：2021年6月7日，基金合同期限：存續(xù)期為基金合同生效后40年，上市交易日期2021年6月21日。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT總份額為900,000,000份，發(fā)售價(jià)格：3.880元/份，本次募集凈認(rèn)購金額為人民幣3,492,000,000.00元?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或同一控制下的關(guān)聯(lián)方金戰(zhàn)略配售的具體情況及限售安排（30%）：
（數(shù)字為1.35億份，合計(jì)2.7億份）
本基金于2021年6月8日以3,491,000,000.00元認(rèn)購了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券發(fā)行情況和認(rèn)購的基礎(chǔ)資產(chǎn)情況見下表：
基金通過專項(xiàng)計(jì)劃向建屋產(chǎn)業(yè)公司支付艾派科項(xiàng)目公司的債權(quán)購買價(jià)款為8.62億元，向科技公司支付科智項(xiàng)目公司的債權(quán)購買價(jià)款為9.447億元，合計(jì)18.067億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)約為16.8億元，建屋產(chǎn)業(yè)公司和科技公司持有項(xiàng)目股權(quán)的計(jì)稅成本合計(jì)約為10.4億元。
計(jì)劃管理人東吳證券股份有限公司代表專項(xiàng)計(jì)劃已于2021年6月8日分別取得科智項(xiàng)目公司的100%股權(quán)和艾派科項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。
《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第 3 號(hào)》規(guī)定：
二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。
五、本公告自2021年1月1日起實(shí)施。2021年1月1日前發(fā)生的符合本公告規(guī)定的事項(xiàng)，可按本公告規(guī)定享受相關(guān)政策。
3、債資比稅收問題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）規(guī)定，項(xiàng)目公司在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其中接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資不超過2：1比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。其中權(quán)益性投資為項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額，如果所有者權(quán)益小于實(shí)收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本與資本公積之和；如果實(shí)收資本與資本公積之和小于實(shí)收資本金額，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本金額。
兩個(gè)項(xiàng)目公司的權(quán)益性投資合計(jì)約為11億左右，關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資合計(jì)約為18億左右，未出現(xiàn)超過2：1的情況。
4、原始權(quán)益人承諾
關(guān)于開展本基金涉稅事宜的承諾發(fā)起人及原始權(quán)益人已制定完整的擬納稅方案，詳細(xì)描述了發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs過程中各納稅主體需繳納的所有稅種、稅額區(qū)間以及測(cè)算過程，并將《納稅方案》遞交至有權(quán)管轄的稅務(wù)部門供其審閱。同時(shí)，本項(xiàng)目已聘請(qǐng)第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）就擬納稅方案出具第三方專業(yè)意見。原始權(quán)益人科技公司及建屋產(chǎn)業(yè)公司已出具承諾函，明確“本基金發(fā)行或存續(xù)期間，如稅務(wù)部門要求補(bǔ)充繳納發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs過程中可能涉及的土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，科技公司/建屋產(chǎn)業(yè)公司將按要求繳納（或全額補(bǔ)償）相應(yīng)稅金并承擔(dān)所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任”。兆潤(rùn)控股已出具承諾函，明確“本基金發(fā)行或存續(xù)期間，如稅務(wù)部門要求補(bǔ)充繳納發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs過程中可能涉及的土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，兆潤(rùn)控股將協(xié)調(diào)科技公司或建屋產(chǎn)業(yè)公司按要求繳納（或全額補(bǔ)償其他相關(guān)繳稅主體）相應(yīng)稅金并承擔(dān)所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任”。
5、回收資金用途
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目回收資金用途國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目與2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目無銀行貸款、類REITs、基金等債務(wù)。兩個(gè)入池資產(chǎn)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司的存量債務(wù)均為關(guān)聯(lián)方債務(wù)，不存在任何對(duì)外負(fù)債，因此不存在償還外部債務(wù)情況。本次募集資金的擬定使用范圍包括但不限于研發(fā)地塊項(xiàng)目、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園A地塊、匯智灣項(xiàng)目、蘇宿智能制造產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園三期、BT+IT融合創(chuàng)新中心項(xiàng)目、微軟二期項(xiàng)目、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園四期、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園五期和現(xiàn)代服務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目共10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“擬新投資項(xiàng)目”）的開發(fā)建設(shè)。擬投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均為產(chǎn)業(yè)園，用地性質(zhì)為工業(yè)用地、科研用地等。
本文是我們整理編輯的公募REIts稅收分析系列之七，為避免內(nèi)容重復(fù)，共性的稅收處理可查看《公募REIts基金系列之一（紅土鹽田港REIT）搭建、交易和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)稅收分析》。
資料來源：
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書（更新）
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市交易公告書
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2021年第3季度報(bào)告
東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2021年第4季度報(bào)告
系列文章：
基礎(chǔ)設(shè)施基金（REITs）強(qiáng)制遞延納稅：必須特殊性稅務(wù)處理、不征收企業(yè)所得稅
REITs如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的免稅籌劃、股債結(jié)構(gòu)搭建降低稅收成本
公募REIts基金系列之一（紅土鹽田港REIT）搭建、交易和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)稅收分析
公募REIts基金系列之二（平安廣州廣河REIT）各環(huán)節(jié)稅收分析
公募REIts基金系列之三（中金普洛斯REIT）資產(chǎn)評(píng)估增值用于利潤(rùn)分配
公募REIts基金系列之四（博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT）股債搭建稅收分析
公募REIts基金系列之五（華夏越秀高速REIT）設(shè)立過程及股債結(jié)構(gòu)搭建
公募REIts基金系列之六（中航首鋼綠能REIT）股債結(jié)構(gòu)、反向吸收合并
公募REIts基金系列之七（東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT）劃轉(zhuǎn)債權(quán)、評(píng)估增值損益
公募REITs基金系列之八（浙商滬杭甬REIT）減資成債權(quán)，配售58.95%
公募REIts基金系列之九（富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT）配售51%為控制權(quán)并表
公募REIts基金系列之十（建信中關(guān)村REIT）非貨幣性資產(chǎn)出資與劃轉(zhuǎn)
公募REIts基金系列之十一（華安張江光大REIT）反向吸收合并的賬稅處理
公募REIts基金系列之十二 唯一投資電廠能源項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施證券基金REITs，招募說明書中的稅收事項(xiàng)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)