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國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》的公告
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2022年第6號
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。
特此公告。
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局
2022年11月28日
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。
第三條 本辦法所稱主管稅務(wù)機關(guān)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的稅務(wù)機關(guān)。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。
第五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅清算政策宣傳輔導(dǎo)。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對開發(fā)企業(yè)清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 清算條件
第六條 土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目來確定；對于多個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，開發(fā)企業(yè)可按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項目確定清算單位。
按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應(yīng)按照已竣工驗收建筑工程確定清算單位進行清算。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在144平方米以下；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的住宅或其他類型房地產(chǎn)按照房屋所有權(quán)首次登記列明的用途劃分；轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施，劃分為其他類型房地產(chǎn)。
第八條 對符合下列條件之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第九條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對前款所列第（三）項情形，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第三章 清算受理和審核
第十條 對于符合本辦法第八條規(guī)定的項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，申報繳納土地增值稅。
對于符合本辦法第九條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)每年作出評估，確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，申報繳納土地增值稅。
應(yīng)進行土地增值稅清算或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的開發(fā)企業(yè)，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第十一條 開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料
（一）土地增值稅清算申報表、土地增值稅清算申報附表電子稿。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況。
（三）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、工程竣工驗收備案表、工程結(jié)算報告或結(jié)算單、測繪報告、房屋所有權(quán)首次登記明細(xì)、項目工程建設(shè)合同、成本和費用有關(guān)證明等材料。
（四）開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)提供中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）及電子稿。
第十二條 主管稅務(wù)機關(guān)受理開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，應(yīng)當(dāng)自受理之日起90日內(nèi)完成清算審核。如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣（市、區(qū)）級主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知開發(fā)企業(yè)。
第十三條 主管稅務(wù)機關(guān)完成土地增值稅清算審核后，應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)論書面通知開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到清算審核結(jié)論之日起30日內(nèi)辦理補、退稅事宜。
第四章 清算收入
第十四條 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
第十五條 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
適用增值稅一般計稅方法的開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
第十六條 開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入。
第十七條 開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（二）由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
第五章 扣除項目
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第十九條 扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證；
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生并支付的。開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。
（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（五）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。
（二）開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
第二十一條 土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除，開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
第二十二條 開發(fā)企業(yè)為取得國有土地使用權(quán)，按照縣（市、區(qū)） 級以上政府部門要求，在項目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)安置房項目、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生的拆遷補償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權(quán)出讓合同（協(xié)議）中明確約定的，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（一）開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
裝修費用不包括開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出，也不包括與房屋連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。清算時，在收入中同時剔除購置成本。
（二）公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
1.開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、車庫（位）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用按可售建筑面積的銷售比例扣除。
2.開發(fā)企業(yè)建設(shè)的公共配套設(shè)施建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社公共事業(yè)，其成本、費用按可售建筑面積的銷售比例扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
4.未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。該成本按照人防工程建筑面積占總建筑面積的比例，在不含室內(nèi)裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內(nèi)裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。
（三）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
第二十四條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個開發(fā)項目的，按各清算項目收入的占比計算分?jǐn)偪鄢?/span>
第二十五條 財政部規(guī)定的其它扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)可按本辦法第二十條、第二十三條規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。
第二十六條 開發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費、稅金等），在確認(rèn)扣除項目金額時應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項目金額；開發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項目的政府返還款應(yīng)首先抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。
第二十七條 屬于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括分期項目）共同的土地成本，按清算單位的占地面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總占地面積的比例計算分?jǐn)偅瑢Ψ制陧椖繜o法劃分占地面積的，按照分期項目地上建筑面積占地上總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅粚儆诙鄠€房地產(chǎn)開發(fā)項目共同的其他成本費用，按清算單位的建筑面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>
第二十八條 無產(chǎn)權(quán)的地下室（儲藏室）、地下車庫（位）等地下設(shè)施，在土地增值稅清算時不分?jǐn)偼恋爻杀荆瑸檗k理產(chǎn)權(quán)繳納的土地出讓金可直接計入受益對象。
第二十九條 同一清算單位的土地成本按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)地上建筑面積比例計算分?jǐn)?。屬于同一清算單位的其他共同成本費用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分?jǐn)偂?/span>
以下扣除項目可直接計入受益對象：能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產(chǎn)的土地出讓金；單獨簽訂裝修合同、單獨結(jié)算、有明確受益對象的室內(nèi)裝修費用。
第三十條 對開發(fā)企業(yè)成本申報資料存在扣除項目明顯偏高的，主管稅務(wù)機關(guān)可以參照各級建筑工程行政主管部門各項房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本。
第三十一條 按照核定征收率征收土地增值稅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率
第三十二條 對開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項目如下：
（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；
（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)）；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。
第六章 后續(xù)管理
第三十三條 開發(fā)企業(yè)清算申報后至收到清算審核結(jié)論前銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算申報時確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報，待收到清算審核結(jié)論后，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤更正申報。
開發(fā)企業(yè)收到清算審核結(jié)論后取得的收入，應(yīng)于次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行核定征收的，清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于次月15日內(nèi)，按照主管稅務(wù)機關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計算并申報繳納土地增值稅。
第三十五條 符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)可在收到清算審核結(jié)論之日起三年內(nèi)，申請調(diào)整土地增值稅清算審核結(jié)果：
（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；
（三）因分期開發(fā)，在清算時應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M用未能分?jǐn)偟摹?/span>
第三十六條 主管稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)機關(guān)、審計、財政等政府部門發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)少計收入或多計扣除項目金額導(dǎo)致少繳應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)整原清算審核結(jié)論。
第三十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員因徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征稅款的，按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。
第七章 中介機構(gòu)管理
第三十八條 中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)按照法律、法規(guī)以及依據(jù)法律、法規(guī)制定的相關(guān)規(guī)定要求，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照要求提供電子稿。
第三十九條 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)信用評價管理辦法》的規(guī)定，對中介機構(gòu)鑒證業(yè)務(wù)進行信用評價，對從事鑒證業(yè)務(wù)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)行為進行信用記錄。
第四十條 中介機構(gòu)及其服務(wù)人員出具虛假報告的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。
第八章 附則
第四十一條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！ ?/span>
第四十二條 本辦法自2022年9月21日起施行。本辦法下發(fā)之日起，主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申報資料的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。對本辦法下發(fā)之日前，主管稅務(wù)機關(guān)已受理清算申報資料，2022年9月21日前未出具清算審核結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可按原清算規(guī)定執(zhí)行，也可按照本辦法執(zhí)行。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法>的公告》的解讀
《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于公布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第1號）中的《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號，以下簡稱“2018年第4號公告”）于2022年9月20日到期，為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。現(xiàn)解讀如下：
一、《管理辦法》的主要內(nèi)容有哪些？
根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅的政策規(guī)定，《管理辦法》包括土地增值稅清算條件、清算受理和審核、清算收入、扣除項目、后續(xù)管理、中介機構(gòu)管理等內(nèi)容，對清算單位分期、地下車庫（位）成本分?jǐn)?、可直接計入受益對象的成本等問題進行了明確。
二、清算單位和清算單位分期是如何規(guī)定的？
2018年第4號公告規(guī)定，清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目來確定，對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期進行清算。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)形式多樣，以上標(biāo)準(zhǔn)在實踐中有時會出現(xiàn)執(zhí)行困難的問題。
為解決以上問題，《管理辦法》第六條規(guī)定，土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目來確定；對于多個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項目確定清算單位。
按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應(yīng)按照已竣工驗收建筑工程確定清算單位進行清算。
舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后，2017年6月1日取得一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，分三期開發(fā)，2017年8月1日取得第一個《建筑工程施工許可證》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期處于施工階段，應(yīng)按照該《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目一、二期作為一個清算單位進行清算。
三、竣工和竣工驗收如何確定？
《管理辦法》第六條和第九條所稱竣工和竣工驗收，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(包括交付購買方);
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
四、總建筑面積和可售建筑面積如何確定？
《管理辦法》第二十三條、二十七條的總建筑面積是指地上建筑面積與地下建筑面積之和。建筑面積以政府規(guī)劃部門的批復(fù)文件為準(zhǔn)，對于項目最終測繪面積與政府規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。
《管理辦法》第九條、第二十三條、第二十九所稱的可售建筑面積是指納入清算范圍的建筑面積。
可售建筑面積=總建筑面積-產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施建筑面積-已移交的公共配套設(shè)施建筑面積-地下人防工程建筑面積
五、提供的清算資料有哪些變化？
為優(yōu)化營商環(huán)境，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，《管理辦法》第十一條將清算土地增值稅時提供的紙質(zhì)資料由原規(guī)定的23項減少為10項，減少紙質(zhì)資料改為提供電子資料，紙質(zhì)資料留存?zhèn)洳椤?/span>
六、轉(zhuǎn)讓地下車庫（位），如何劃分清算類型？
《管理辦法》第七條、第二十三條明確了轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車庫（位）按照其他類型房地產(chǎn)核算增值額。《管理辦法》第十六條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房如何確認(rèn)收入？
《管理辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。由于拆遷安置形式多樣，對按照第十七條第（一）款和第（二）款方法確定視同銷售價格有困難的，可參照該項目按貨幣補償方式計算的補償價款加上向被拆遷人實際收取的價款計算收入。
八、對建設(shè)用地邊界線外支出如何扣除？
為規(guī)范建設(shè)用地邊界線外支出扣除問題，《管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得國有土地使用權(quán)，按照縣（市、區(qū)） 級以上政府部門要求，在項目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)安置房項目、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生的拆遷補償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權(quán)出讓合同（協(xié)議）中明確約定的，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，準(zhǔn)予扣除。
九、工程監(jiān)理費是否可以扣除？
《管理辦法》第二十三條的開發(fā)間接費包括建設(shè)過程中實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費。
十、可直接計入受益對象的成本有哪些？
考慮到同一清算單位中，存在保障性住房、地下設(shè)施等可以單獨確定土地成本的情形，《管理辦法》第二十九條明確了以下扣除項目可直接計入受益對象：能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產(chǎn)的土地出讓金；單獨簽訂裝修合同、單獨結(jié)算、有明確受益對象的室內(nèi)裝修費用。
十一、尾盤申報單位扣除項目金額如何計算？
《管理辦法》第三十三條規(guī)定的單位扣除項目金額=扣除項目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷可售建筑面積。
十二、在什么情況下對土地增值稅清算審核結(jié)果進行調(diào)整？
《管理辦法》第三十五條規(guī)定，符合規(guī)定情形之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到清算審核結(jié)論之日起三年內(nèi)，申請調(diào)整土地增值稅清算審核結(jié)果。
《管理辦法》第三十六條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)機關(guān)、審計、財政等政府部門發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)少計收入或多計扣除項目金額導(dǎo)致少繳應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)整原清算審核結(jié)論。
十三、哪些房地產(chǎn)開發(fā)項目可以適用原清算規(guī)定進行土地增值稅清算？
《管理辦法》第四十二條規(guī)定，本辦法自2022年9月21日起施行。本辦法下發(fā)之日起，主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申報資料的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。對本辦法下發(fā)之日前，主管稅務(wù)機關(guān)已受理清算申報資料，2022年9月21日前未出具清算審核結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可按原清算規(guī)定執(zhí)行，也可按照本辦法執(zhí)行。
主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申報資料是指主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定受理土地增值稅清算申報資料，并出具清算受理通知書。
國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局 2022年11月28日
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