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國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項的公告
2023年第3號
為規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將橫琴粵澳深度合作區(qū)（以下簡稱“合作區(qū)”）土地增值稅預(yù)征相關(guān)事項公告如下：
一、在合作區(qū)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)且未進行土地增值稅清算前取得銷售收入的單位和個人，為預(yù)繳土地增值稅的納稅人，應(yīng)當依照本公告預(yù)繳土地增值稅。
對符合規(guī)定的保障性住房項目，不實行預(yù)征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
二、納稅人應(yīng)按項目，自首次取得房地產(chǎn)銷售收入的次月15日內(nèi)，向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)征率相關(guān)資料，辦理土地增值稅預(yù)征率報備手續(xù)。
三、除保障性住房項目外，合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。具體每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機關(guān)結(jié)合合作區(qū)土地增值稅清算的實際稅負、房價變動等因素按年確定，確定方法及流程見附件。在稅務(wù)機關(guān)首次確定預(yù)征率前，納稅人暫按報備的預(yù)征率預(yù)繳，報備預(yù)征率低于2%的，暫按2%進行預(yù)繳。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
五、納稅人應(yīng)按月申報預(yù)繳土地增值稅，申報期為次月15日前。未按規(guī)定預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。
本公告自2024年2月1日起施行。
特此公告。
附件：國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征率確定方法及流程
國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局
2023年12月28日
附件：
國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局 土地增值稅預(yù)征率確定方法及流程
一、合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率(以下簡稱“預(yù)征率”)，以該房地產(chǎn)開發(fā)項目每平方米平均售價（不含稅，下同）和每平方米扣除項目金額為依據(jù)，計算每平方米增值額和增值率（增值額與扣除項目金額之比），按適用土地增值稅稅率計算每平方米應(yīng)納稅額，以每平方米應(yīng)納稅額與每平方米減免稅額之差占每平方米平均售價的百分比確定預(yù)征率。屬于稅務(wù)機關(guān)按照合作區(qū)已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測定建筑安裝工程費情形的，按照以上方法計算的預(yù)征率再乘以80%確定。
預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距，百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。按上述方法確定的預(yù)征率，低于2%的按2%進行預(yù)征，高于10%的按10%進行預(yù)征。
二、每平方米平均售價=∑[各產(chǎn)品類別每平方米平均含稅售價÷（1+適用稅率或征收率）×各產(chǎn)品類別對應(yīng)可售建筑面積]÷總可售建筑面積
以上所稱產(chǎn)品類別，是指功能、性質(zhì)或價格存在明顯不同的產(chǎn)品，例如普通住宅、非普通住宅、商鋪、車位、辦公用房等。
三、每平方米扣除項目金額根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的有關(guān)資料，歸集各項成本費用，按可售建筑面積分攤計算，具體包括：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
1.建筑安裝工程費，已簽訂合同的，按合同金額或結(jié)算金額為依據(jù)計算歸集；未簽訂合同的，按預(yù)算金額為依據(jù)計算歸集。按照以上方法未能反映項目實際情況，或報送的預(yù)算金額明顯偏高且無合理理由的，稅務(wù)機關(guān)可按照合作區(qū)近五年已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測定建筑安裝工程費。
2.拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)計算測定的建筑安裝工程費扣除比例確定;扣除比例按照合作區(qū)近五年已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)數(shù)據(jù)平均值測定。
納稅人認為稅務(wù)機關(guān)測定的建筑安裝工程費扣除比例系數(shù)未能反映項目實際情況的，可按合同金額、結(jié)算金額或預(yù)算金額計算歸集報備金額，并提供相關(guān)佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后按報備金額歸集。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除。
(四)財政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算扣除。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
四、普通住宅增值率大于零且未超過20%的，按普通住宅應(yīng)稅收入占總應(yīng)稅收入的比例計算每平方米減免稅額。每平方米減免稅額=每平方米應(yīng)納稅額×（普通住宅每平方米平均售價×普通住宅可售建筑面積）÷（每平方米平均售價×總可售建筑面積）。
五、預(yù)征率確定流程：納稅人應(yīng)報送房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、報建、銷售等資料，填報工程量、可售建筑面積、取得土地使用權(quán)所支付的金額及銷售價格等項目信息。主管稅務(wù)機關(guān)受理預(yù)征率報備資料后，在15個工作日確定預(yù)征率，向納稅人依法送達《稅務(wù)事項通知書》。主管稅務(wù)機關(guān)因特殊原因無法按期確定預(yù)征率的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)分管局領(lǐng)導(dǎo)批準，可延期10個工作日。
納稅人未按照規(guī)定期限報備土地增值稅預(yù)征率手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，稅務(wù)機關(guān)可采用政府部門信息共享數(shù)據(jù)以及合作區(qū)已出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)數(shù)據(jù)測定其預(yù)征率，通知納稅人據(jù)此預(yù)繳。
納稅人對稅務(wù)機關(guān)審核確定的預(yù)征率有異議的，應(yīng)在收到通知書15個工作日內(nèi)提供佐證材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的，予以調(diào)整。
六、預(yù)征率實行動態(tài)調(diào)整機制，納稅人應(yīng)在每自然年度終了后的2個月內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送房地產(chǎn)開發(fā)項目每平方米平均售價的變動情況，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)評估預(yù)征率浮動超過0.2%的，重新調(diào)整預(yù)征率。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項的公告》的解讀
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項的公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺背景
《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（粵地稅發(fā)〔1997〕29號）第四條規(guī)定，對開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，省局提倡采用預(yù)征的辦法征收。尚未實行預(yù)征的地方，要抓緊調(diào)查研究，盡快確定合理可行的預(yù)征辦法；已實行預(yù)征的地方，應(yīng)注意執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，不斷完善預(yù)征辦法?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第二條規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%?！掇D(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(粵地稅發(fā)〔2010〕105號)第二條規(guī)定，各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負、房價的上漲等因素，對土地增值稅預(yù)征率進行及時調(diào)整，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
為充分發(fā)揮土地增值稅對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，解決單一預(yù)征率過高或過低的問題，更為客觀反映房地產(chǎn)項目的增值水平，根據(jù)上述文件規(guī)定，國家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局制定了《公告》。
二、界定預(yù)征納稅人范圍
在合作區(qū)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)且未進行土地增值稅清算前取得銷售收入的單位和個人，為預(yù)繳土地增值稅的納稅人。同時，《公告》明確了對符合規(guī)定的保障性住房項目，不實行預(yù)征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
三、明確首次辦理預(yù)征率報備時間
納稅人應(yīng)按項目，在首次取得房地產(chǎn)銷售收入的次月15日內(nèi)，向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)征率相關(guān)資料，辦理土地增值稅預(yù)征率報備手續(xù)。
四、確定預(yù)征率的方法及流程
除保障性住房項目外，合作區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機關(guān)結(jié)合項目合作區(qū)土地增值稅清算的實際稅負、房價變動等因素按年確定，并以附件形式，詳細說明確定預(yù)征率的方法及流程。同時規(guī)定，在稅務(wù)機關(guān)首次確定預(yù)征率前，納稅人暫按報備的預(yù)征率預(yù)繳，報備預(yù)征率低于2%的，暫按2%進行預(yù)繳。
五、土地增值稅預(yù)征稅款的計稅依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)等規(guī)定,為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，應(yīng)按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
六、土地增值稅預(yù)征稅款的申報期限
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條規(guī)定：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。預(yù)征稅款的申報期限為次月15日前。
七、《公告》的生效時間
本公告自2024年2月1日起施行。
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