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國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法》的公告
國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第7號
為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局制定了《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。
特此公告。
國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局
2023年12月29日
內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法
第一章總則
第一條為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改)等規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于內(nèi)蒙古自治區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。
第三條本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機關(guān)）提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。
第四條納稅人應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責。
第五條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務(wù)，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(退)稅手續(xù)。
第二章項目管理
第六條納稅人應(yīng)當在取得土地使用權(quán)，并獲得《建設(shè)工程施工許可證》后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅項目登記信息，并在首次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)次月起，按月報送項目的進度和變化情況。
第七條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，與同級發(fā)展改革、自然資源、住房建設(shè)等部門建立協(xié)作機制，充分利用第三方信息進行比對，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項目開發(fā)同步。
第八條土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的項目為清算單位。對于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項目為清算單位。
經(jīng)國家有關(guān)部門審批或備案的同一項目，在24個月內(nèi)規(guī)劃、施工且納稅人按同一成本對象進行會計核算的，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的項目或分期開發(fā)的項目合并為一個清算單位。
上述情況和其他確有特殊原因需合并、拆分的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)同意后，確認清算單位；主管稅務(wù)機關(guān)認為確需合并、拆分的，確認清算單位后，以書面形式通知納稅人。
第九條納稅人應(yīng)按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)合理歸集收入、成本、費用；開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額。
第三章預(yù)征管理
第十條對房地產(chǎn)開發(fā)項目采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式征收土地增值稅。
納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)于取得收入的次月15日內(nèi)，按預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅。
第十一條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第十二條納稅人采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計算預(yù)征土地增值稅的計稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：
預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）
第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
第四章清算申報
第十四條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十五條符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對前款所列第三項情形，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算。
第十六條上述第十四條所稱“全部竣工”和第十五條所稱“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》等相關(guān)資料；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已交付使用；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十七條對于符合本辦法第十四條規(guī)定的納稅人，應(yīng)自滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
對于符合本辦法第十五條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當每年對是否需要清算作出評估，對確定需要清算的項目下達清算通知。納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十八條納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列清算資料：
（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及附表；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及相關(guān)資料，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關(guān)聯(lián)方交易、融資、銷售、稅款繳納、成本費用分攤方式等基本情況；
（三）不動產(chǎn)權(quán)證（或國有土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、商品房竣工驗收備案表、測繪報告等；
（四）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、金融機構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購合同、項目工程結(jié)算書、銀行貸款利息結(jié)算憑證、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表等；
（五）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行清算鑒證的，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》；
（六）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他清算資料。
第十九條主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理；對符合清算條件但報送清算資料不全的，應(yīng)當一次性告知，并要求納稅人在15日內(nèi)補報，對納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料的，予以受理；對不符合清算條件的，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申報后，納稅人無正當理由不得撤銷。
主管稅務(wù)機關(guān)做出予以受理、補正資料、不予受理決定時，應(yīng)當向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》。
第五章清算審核
第二十條主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，并出具清算審核結(jié)論。確需延長審核期限的，經(jīng)旗縣稅務(wù)局局長批準可延長，延期不得超過90日。
第二十一條在清算審核中，發(fā)生以下情形之一，導(dǎo)致主管稅務(wù)機關(guān)無法進行清算審核的，經(jīng)盟市稅務(wù)局局長批準，并報自治區(qū)稅務(wù)局備案，可以中止審核，并書面通知納稅人。中止審核的時間，不計入審核期限。中止審核的情形消失后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時恢復(fù)清算審核。
（一）因不可抗力因素影響的；
（二）因法院、檢察院、公安、紀委監(jiān)委等部門調(diào)取納稅人賬簿、憑證等資料立案檢查的；
（三）因納稅人被稅務(wù)稽查部門立案檢查的。
第二十二條清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第二十三條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。營改增后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。
第二十四條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
視同銷售房地產(chǎn)的，以雙方簽訂合同中所載價格為準，所簽合同價格不公允或無合同的，按下列方法和順序確定：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價格確定。
第二十五條納稅人申報房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格明顯不合理，或不到交易時交易地同類房地產(chǎn)市場交易價百分之七十的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)按本辦法第二十四條第二款確定轉(zhuǎn)讓價格。對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即使偏低，可視為有正當理由：
（一）法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
（二）政府相關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
（三）主管稅務(wù)機關(guān)認可的其他合理情形的轉(zhuǎn)讓價格。
第二十六條納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在清算時不確認收入，不扣除相應(yīng)的成本費用。
第二十七條納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)車位（車庫、儲藏室）的，按取得權(quán)屬登記證上列明的房地產(chǎn)類型清算，未列明的按其他類型房地產(chǎn)清算，在清算時確認收入，扣除相應(yīng)的成本費用，分攤土地成本。
納稅人轉(zhuǎn)讓車位（車庫、儲藏室）使用權(quán)的，不征收土地增值稅，在清算時不確認收入，不扣除相應(yīng)的成本費用，不分攤土地成本。
第二十八條納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向購買方贈送同一開發(fā)項目車位（車庫、儲藏室），合同分別列明房地產(chǎn)銷售價格和車位（車庫、儲藏室）贈送價格的，按合同列明的價格分別確認收入；未分別列明的，或雖列明但不公允的，按各自的公允價值占比分別確認收入。
第二十九條取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括：
（一）為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金。
（二）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。包括按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的登記費、過戶手續(xù)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、為取得土地使用權(quán)所實際繳納的契稅及其他有關(guān)費用。
第三十條納稅人發(fā)生的下列支出計入取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除：
（一）納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅;
（二）土地出讓合同中約定分期繳納的土地出讓金利息;
（三）國有土地使用權(quán)出讓合同中明確約定，在項目用地邊界外為政府建設(shè)并無償移交的公共服務(wù)設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出。
第三十一條納稅人取得的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等政府返還款，在確認扣除項目金額時應(yīng)當?shù)譁p相應(yīng)的扣除項目金額；納稅人取得政府返還款不能區(qū)分扣除項目的，應(yīng)抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。
第三十二條納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑置費、取得土地使用權(quán)支付的拍賣傭金不予扣除。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（一）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
1.納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將視同銷售價款計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)當?shù)譁p本項目拆遷補償費。
2.納稅人異地安置回遷戶的房屋，屬于自行開發(fā)建造的，房屋價款按本辦法第二十四條的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3.納稅人將購入的房地產(chǎn)拆除后再次開發(fā)的，原有房地產(chǎn)的購入成本、繳納的契稅、拆遷費用，允許扣除。
（二）前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
1.納稅人在開發(fā)前期按照規(guī)定繳納的、由國務(wù)院或財政部批準設(shè)立的政府性基金以及由國務(wù)院和自治區(qū)人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費，允許計入前期工程費。
2.未形成最終成果的設(shè)計費、與項目可行性研究無關(guān)的咨詢費不予扣除。
（三）建筑安裝工程費，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
1.納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同或補充協(xié)議中明確約定房價包含裝修費用的，實際發(fā)生的裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
2.納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除；可移動的家具、電器、裝飾用品等，或與房屋連接但拆除后無實質(zhì)性損害的物品，其外購成本不予扣除。
3.納稅人建造售樓部、樣板房等營銷設(shè)施發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，在規(guī)劃面積外建造的，不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。
（五）公共配套設(shè)施費，包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。
1.有下列情形之一的，可以認定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，其成本費用予以扣除：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定或法院裁定屬于全體業(yè)主所有的；
（2）商品房買賣合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有的；
（3）商品房買賣合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，在向主管稅務(wù)機關(guān)反饋意見前，納稅人已與三分之二以上的業(yè)主簽訂補充協(xié)議，約定公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的；
（4）商品房買賣合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，但相關(guān)公共配套設(shè)施已移交給業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會尚未成立無法辦理移交手續(xù)，但納稅人提供政府相關(guān)部門書面證明的；
（5）依法配建的人防設(shè)施等公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為其他用途，但全體業(yè)主或業(yè)主委員會實際享有其全部使用權(quán)、收益權(quán)的。
2.公共配套設(shè)施建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用予以扣除。
3.有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施并取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)確認收入，其成本、費用予以扣除。
4.按規(guī)定繳納的人防工程易地建設(shè)費，取得合法有效憑證的，予以扣除。
納稅人處置人防設(shè)施（改建為車位、車庫、儲藏室等）取得的收入，不確認收入，其成本、費用不予扣除。
5.納稅人將未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用、出租和其他用途的，不予扣除相應(yīng)的成本、費用，成本分攤時其面積作為可售建筑面積。
（六）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費等。
1.行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得作為開發(fā)間接費用予以扣除。
2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除。
第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
（三）既有向金融機構(gòu)借款，又有向非金融機構(gòu)借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條第一項、第二項所述兩種辦法。
（四）納稅人向金融機構(gòu)支付的咨詢費等非利息支出以及超過貸款期限的利息部分和罰息不予扣除。
第三十五條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金、印花稅。
納稅人實際繳納的上述稅金，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，按該清算項目收入的占比計算分攤扣除。
第三十六條財政部規(guī)定的其他扣除項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%扣除。
第三十七條納稅人同時開發(fā)多個項目或同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分攤共同的成本費用。
（一）多個清算單位共同取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算單位的占地面積占總占地面積的比例計算分攤；對無法劃分占地面積的，按清算單位的建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。多個清算單位共同的房地產(chǎn)開發(fā)成本，按清算單位的建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。
（二）同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本按以下方法計算分攤：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。
（三）某一清算單位中不同類型房地產(chǎn)能夠提供獨立的土地出讓合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，取得土地使用權(quán)所支付的金額可直接歸集到受益對象。
（四）清算單位中凡能夠明確受益對象的裝修費用，可直接計入相應(yīng)類型房地產(chǎn)扣除。
（五）同一清算單位中商業(yè)用房的建筑安裝工程費可按層高系數(shù)予以計算調(diào)整。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)扣除項目應(yīng)當符合下列要求：
（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生應(yīng)稅行為的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以財政票據(jù)為合法有效憑證；
3.納稅人從中國境外單位取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，主管稅務(wù)機關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核認可后，方可作為扣除項目憑證；
4.拆遷補償費以拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證作為合法有效憑證；
5.其他合法有效憑證。
（二）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（三）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。
（四）罰金、罰款、稅收滯納金不予扣除。
（五）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
（六）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
第三十九條納稅人取得土地使用權(quán)后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；
(二)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
第四十條納稅人取得土地使用權(quán)后進行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；
(二)開發(fā)土地的成本；
(三)加計土地開發(fā)成本的20%；
(四)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。
第四十一條納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：
(一)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；
(二)續(xù)建開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本；
(三)續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)費用；
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金；
(五)加計續(xù)建開發(fā)成本的20%。
第六章核定征收
第四十二條清算方式包括查賬征收和核定征收，對于同一房地產(chǎn)項目不同清算單位，清算的方式原則上保持一致。
納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第四十三條納稅人符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第四十四條按照本辦法第四十三條規(guī)定采取核定征收的，核定征收率為：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他類型房地產(chǎn)7%。
第四十五條納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。
第七章后續(xù)管理
第四十六條主管稅務(wù)機關(guān)作出清算審核結(jié)論后，制作《稅務(wù)事項通知書》，確定辦理補（退）稅期限，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。對于清算審核結(jié)論為補稅的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通知納稅人于收到清算審核結(jié)論之日起30日內(nèi)完成補稅；對于清算審核結(jié)論為退稅的，應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。
第四十七條納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下規(guī)定辦理：
（一）應(yīng)于取得銷售收入的次月15日內(nèi)進行尾盤申報。
（二）應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報。
扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×清算后轉(zhuǎn)讓面積
單位建筑面積成本費用=清算審核確認的扣除項目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷清算時的已售建筑面積
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在尾盤申報時予以扣除。
（五）實行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照核定征收方式分不同房地產(chǎn)類型分別計算并申報繳納土地增值稅。
第四十八條自主管稅務(wù)機關(guān)送達稅務(wù)審核結(jié)論之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，納稅人可一次性提出申請，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：
（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；
（三）清算時未能分攤的共同成本費用，清算后能夠采用合理方法分攤的。
第四十九條納稅人在清算審核過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算申報時確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報，應(yīng)于收到清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)，按清算審核結(jié)論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤更正申報。
第八章法律責任
第五十條納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核確認稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納金。
第五十一條納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、土地增值稅清算申報及尾盤申報的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定處理。
第五十二條完成土地增值稅清算審核后，審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定處理。
第九章附則
第五十三條本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十四條土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第五十五條本辦法由國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局解釋。
第五十六條本辦法自2024年1月1日起施行，此前已受理清算申報，但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理?！秲?nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法>的通知》（內(nèi)地稅字〔2005〕116號，國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告2018年第1號修改）同時廢止。
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