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國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局 宿州市財(cái)政局宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告
2024年第1號
為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算質(zhì)量和效果，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正）、《安徽省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第3號修正）等有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局、宿州市財(cái)政局、宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》）（見附件），現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)公告如下：
一、本公告所稱的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本是指：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
二、稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正）第四條第（二）項(xiàng)所規(guī)定情形的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，參照《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》核定四項(xiàng)成本，并據(jù)以計(jì)算扣除。
三、稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核中，發(fā)現(xiàn)納稅人申報(bào)的四項(xiàng)成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出《土地增值稅清算審核意見交換通知》，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對工程造價(jià)進(jìn)行復(fù)核。納稅人逾期未補(bǔ)正或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》核定四項(xiàng)開發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算扣除。
四、稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算鑒證工作中，發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》的，應(yīng)在《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》中詳細(xì)說明情況。
五、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四項(xiàng)成本的方法：
核定的四項(xiàng)成本=《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》中對應(yīng)的單位面積扣除金額×清算房地產(chǎn)項(xiàng)目中對應(yīng)房地產(chǎn)類型建筑面積。
六、本公告所稱建筑面積是指清算項(xiàng)目實(shí)際測繪面積,不能提供實(shí)測面積的為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積。
竣工年度是指質(zhì)量檢驗(yàn)部門出具的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告中所注明的竣工年度。
七、本公告適應(yīng)于2014-2022年竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本公告施行前已完成項(xiàng)目清算審核的不按本公告執(zhí)行。
八、本公告自2024年3月1日起施行。
附件：宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)
國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局
宿州市財(cái)政局
宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年1月 17日
附件：
宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn).doc
關(guān)于《國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局宿州市財(cái)政局宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告》的解讀
為進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅管理，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局與宿州市財(cái)政局、宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合制發(fā)《國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局 宿州市財(cái)政局 宿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于發(fā)布宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告》(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)解讀如下：
一、《公告》出臺(tái)背景
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正)、《安徽省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第3號修正）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
本《公告》對外公告《宿州市在2014-2022年度竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》）。后續(xù)，宿州市將定期公告在2022以后年度竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)，以進(jìn)一步提高納稅遵從，提升土地增值稅清算質(zhì)效，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，助力營造公平公正的稅收營商環(huán)境。
二、《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》測算過程
為做好我市《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》測算工作，由國家稅務(wù)總局宿州市稅務(wù)局提出測算需求，市財(cái)政局牽頭，市住建局、市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額站落實(shí)，宿州市工程建設(shè)造價(jià)協(xié)會(huì)組成專家組承擔(dān)本次測算任務(wù)。
本次委托安徽省宿州市輝鴻建筑安裝工程有限公司、安徽峙恒工程管理有限公司、安徽建業(yè)工程咨詢有限公司、安徽建鑫工程咨詢有限公司、安徽泰欣項(xiàng)目管理有限公司、安徽萬千工程項(xiàng)目管理有限公司、安徽瑞祺建筑工程有限公司組建專家團(tuán)隊(duì)，選取市縣區(qū)53家樣本，按照宿州市標(biāo)準(zhǔn)定額站下發(fā)的宿州市建筑工程信息價(jià)、匯總收集各年度鋼筋、混凝土等材料價(jià)，按照竣工年度選取前一年度信息平均值，測算出2014-2022年度前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)，專家組多次就測算結(jié)果召開組論證會(huì)，會(huì)同市稅務(wù)局、市財(cái)政局、市住建局溝通、磋商，確定宿州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)。
三、《公告》的適用情形
在土地增值稅清算過程中，納稅人符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正）第四條第二項(xiàng)應(yīng)核定其應(yīng)納稅額情形的，適用《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》核定四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的。
四、《公告》的主要內(nèi)容
《公告》共八條，內(nèi)容包括《公告》制發(fā)依據(jù)、適用情形、計(jì)算公式、附件所列《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》等。
（一）《公告》制發(fā)依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正)、《安徽省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（皖地稅〔2007〕39號發(fā)布，國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第3號修正）等有關(guān)規(guī)定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本內(nèi)容
本公告所稱的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本是指：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建 筑工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等
（三）《公告》適用情形
稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號發(fā)布，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修正)第四條第（二）項(xiàng)所規(guī)定情形的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，參照《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》核定四項(xiàng)開發(fā)成本，并據(jù)以計(jì)算扣除。
（四）納稅人權(quán)益保護(hù)事項(xiàng)
稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核中，發(fā)現(xiàn)納稅人申報(bào)的四項(xiàng)成本單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出《土地增值稅清算審核意見交換通知》，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對工程造價(jià)進(jìn)行復(fù)核。納稅人逾期未補(bǔ)正或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》核定四項(xiàng)開發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算扣除。
（五）核定四項(xiàng)成本的計(jì)算公式
核定的四項(xiàng)成本=《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》中對應(yīng)的單位面積扣除金額×清算房地產(chǎn)項(xiàng)目中對應(yīng)房地產(chǎn)類型建筑面積
五、爭議解決機(jī)制
納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《公告》核定應(yīng)納稅額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)，并按規(guī)定權(quán)限審核認(rèn)定后予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于設(shè)計(jì)(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單及有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價(jià)成果(文件)等。
六、《公告》生效時(shí)間
《公告》自2024年3月1日起施行，本公告適應(yīng)于2014-2022年竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本公告施行前已完成項(xiàng)目清算審核的不按本公告執(zhí)行。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號