房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意了，這7種情況別忘了代扣代繳個(gè)人所得稅！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-11-23
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在代扣代繳個(gè)人所得稅方面，有哪些常見的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，小編幫您整理了6個(gè)常見情況，一起學(xué)習(xí)一下吧！
情況一
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了引進(jìn)人才，將自建房屋低于成本價(jià)出售給高級技術(shù)人員，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 》（財(cái)稅〔2007〕13號）的規(guī)定，“單位按低于購置或建造成本出售住房給職工，職工少支付的差額部分，應(yīng)按照“工資薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。”
解析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售房當(dāng)月，按照全年一次性獎(jiǎng)金的個(gè)稅計(jì)算方法，代扣代繳個(gè)人所得稅。
情況二
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給購房者的違約金，何種情況下需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金 征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕865號）的規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照‘其他所得’應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。”
解析
根據(jù)現(xiàn)有政策，僅有上述原因的違約金收入需要繳納個(gè)人所得稅，而如交房時(shí)由于發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題而支付的違約金，由于房地產(chǎn)企業(yè)未能按照約定時(shí)間交房而支付的違約金，由于集資建房，房源緊張，購房者未能按約選定房源，房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金等情形，在當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門沒有明確規(guī)定下，不需要代扣代繳個(gè)人所得稅。
情況三
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售后返租方式銷售商鋪，購房者少支付的購房款，是否需要繳納個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2008〕576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個(gè)人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價(jià)款。對上述情形的購買者個(gè)人少支出的購房價(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。
解析
若購房者為個(gè)人，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售房當(dāng)月，按照購房者少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算，代扣代繳“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。
情況四
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參觀樓盤的客戶，隨機(jī)免費(fèi)贈送禮品，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈送禮品，對個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
解析
對于用于業(yè)務(wù)宣傳等促銷中隨機(jī)向購房者贈送禮品，需要按照“其他所得”項(xiàng)目代扣代繳個(gè)人所得稅。
情況五
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉辦房主答謝年會，贈送禮品，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個(gè)人贈送禮品，對個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
解析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)答謝購房者在年會上贈送禮品，需要按照“其他所得”項(xiàng)目代扣代繳個(gè)人所得稅。
情況六
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予支付的了房款的購房者抽獎(jiǎng)機(jī)會，抽取的獎(jiǎng)品，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
政策依據(jù)
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 》（財(cái)稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)對累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
另：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對支付了房款的購房者，贈送價(jià)值不等的家電，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅？
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個(gè)人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅…企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈品，如通信企業(yè)對個(gè)人購買手機(jī)贈話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購話費(fèi)贈手機(jī)等；
解析
由此可以得出結(jié)論，企業(yè)在未向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）或提供服務(wù)的前提下，隨機(jī)贈送禮品或給予抽獎(jiǎng)所得的獎(jiǎng)品，均需代扣代繳個(gè)人所得稅，前者按照“其他所得”項(xiàng)目代扣代繳，后者按照“偶然所得”項(xiàng)目代扣代繳，企業(yè)贈送的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）的，按該產(chǎn)品（服務(wù)）的市場銷售價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得；是外購商品（服務(wù)）的，按該商品（服務(wù)）的實(shí)際購置價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得；若企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）或提供服務(wù)中（個(gè)人付出了一定的代價(jià)），通過折扣折讓、贈送禮品或按消費(fèi)積分反饋的形式贈送禮品的，不需要代扣代繳個(gè)人所得稅，但若采取抽獎(jiǎng)的形式，無論是否有業(yè)務(wù)發(fā)生為前提，均需按照“偶然所得”項(xiàng)目代扣代繳個(gè)人所得稅。
來源：中稅答疑新媒體智庫
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