房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)述
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-11-28
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
鑒于“營(yíng)改增”全面推行，地產(chǎn)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)板塊存在新、老項(xiàng)目并存的現(xiàn)狀，所以接下操作指引會(huì)綜合考慮，分別老項(xiàng)目的簡(jiǎn)易計(jì)稅、新項(xiàng)目的一般計(jì)稅模式。
新、老項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)，一般按照工程施工許可證的辦理時(shí)間或者是備案施工合同的簽署日期：在２０１６年５月１日前后為依據(jù)，之前的歸屬于老項(xiàng)目試用簡(jiǎn)易計(jì)稅，之后的歸屬于新項(xiàng)目按照一般征稅。但具體需按照當(dāng)?shù)囟惥忠?guī)定執(zhí)行，同時(shí)，對(duì)于新、老項(xiàng)目的界定需報(bào)備集團(tuán)財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)。
一、收入類(lèi)核算
與房屋銷(xiāo)售有關(guān)款項(xiàng)
１、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金
誠(chéng)意金、認(rèn)籌金，一般指沒(méi)有指定明確房間號(hào)的客戶(hù)款項(xiàng)（但是需要在金蝶銷(xiāo)售管理系統(tǒng)錄入客戶(hù)信息），我們實(shí)務(wù)中一般是開(kāi)具收據(jù)，等到實(shí)際簽約再轉(zhuǎn)房款流程。
收到客戶(hù)繳納的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等，可以按照全額進(jìn)入“其他應(yīng)付款——意向金”科目，暫不繳納增值稅及附加稅費(fèi)，具體會(huì)計(jì)分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應(yīng)付款——意向金
意向金轉(zhuǎn)房款時(shí)，需要在金蝶營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)更新客戶(hù)及房間號(hào)信息，此時(shí)如果沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，則分錄如下：
借：其他應(yīng)付款——意向金
貸：其他應(yīng)付款——暫存款
意向金轉(zhuǎn)房款，如果開(kāi)具了相應(yīng)金額的發(fā)票，則分錄如下：
借：預(yù)收賬款——房款
貸：其他應(yīng)付款——暫存款
備注：只要意向金轉(zhuǎn)了房款，就需要按照實(shí)際收款金額申報(bào)納稅，具體納稅時(shí)間及安排按當(dāng)?shù)囟惥忠?guī)定。
２、房款（含簽約的定金）
此處房款包括各類(lèi)可售業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指定明確房間號(hào)的客戶(hù)款項(xiàng)或者是已經(jīng)簽署了合同的款項(xiàng)。（原則上：只有金蝶銷(xiāo)售管理系統(tǒng)有了客戶(hù)、簽約、應(yīng)收款等信息，現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)方可錄入實(shí)收款等信息，否則，需要銷(xiāo)售人員及時(shí)補(bǔ)錄信息）
一般是先開(kāi)具收據(jù)，等到后續(xù)辦理銀行按揭或者全額、大部分金額均辦理付訖及后續(xù)款項(xiàng)也有明確的合同安排，再開(kāi)具相關(guān)發(fā)票。
收到銷(xiāo)售房款時(shí)，如果開(kāi)具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應(yīng)付款——暫存款
收到銷(xiāo)售房款時(shí)，如果直接開(kāi)具發(fā)票的，則可以直接錄入“預(yù)收賬款”，編制如下分錄：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：預(yù)收賬款——房款
備注：房款依據(jù)附件的類(lèi)型，編制不同的收款憑證路徑，可以反映實(shí)務(wù)中實(shí)際開(kāi)收據(jù)、開(kāi)發(fā)票信息。目前，有些項(xiàng)目直接全部從“暫存款”科目過(guò)一遍，再轉(zhuǎn)入“預(yù)收房款”科目，這樣就會(huì)增加項(xiàng)目的開(kāi)具收據(jù)的工作量和結(jié)轉(zhuǎn)量，建議按照此版本的操作指引更新。
如果外地項(xiàng)目有貸款相關(guān)的按揭保證金，則需要在收到銀行的按揭款項(xiàng)時(shí)候，需要增加一個(gè)“其他貨幣資金——按揭保證金戶(hù)”核算需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保證責(zé)任，分錄則為：
借：銀行存款
其他貨幣資金——按揭保證金戶(hù)（按比例計(jì)算）
貸：預(yù)收賬款——房款（直接開(kāi)票，進(jìn)房款）
其他應(yīng)付款——暫存款?。ㄒ话愫苌伲?/span>
等到后續(xù)小業(yè)主產(chǎn)證辦理抵押至金融機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按揭保證金解凍，則需要依據(jù)銀行單據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)，具體分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶(hù)
３、代收代付款項(xiàng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)收房款的時(shí)候會(huì)一并代收各種公共配套的初裝費(fèi)，例如天然氣、有線電視等費(fèi)用，預(yù)售房屋產(chǎn)生的預(yù)告登記費(fèi)、房產(chǎn)辦理契稅、維修基金等各類(lèi)代收代付款項(xiàng)。
收到的時(shí)候，按照實(shí)際房間號(hào)或者項(xiàng)目名稱(chēng)（需要有嚴(yán)格的附表支撐）做輔助核算，增加其他應(yīng)付款的各類(lèi)代收款，具體分錄如下：
借：銀行存款／庫(kù)存現(xiàn)金
貸：其他應(yīng)付款——各類(lèi)代收款——代收維修基金
其他應(yīng)付款——各類(lèi)代收款——代收產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
其他應(yīng)付款——各類(lèi)代收款——代收契稅
其他應(yīng)付款——各類(lèi)代收款——代收印花稅
其他應(yīng)付款——各類(lèi)代收款——其他
４、房屋銷(xiāo)售面積差
等到房屋實(shí)測(cè)面積出具后，需要業(yè)務(wù)部門(mén)在金蝶銷(xiāo)售系統(tǒng)錄入房間實(shí)測(cè)面積并計(jì)算面積差，將計(jì)算后的實(shí)測(cè)面積差報(bào)相關(guān)層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批，財(cái)務(wù)按照審批后的面積差流程進(jìn)行相應(yīng)處理，如果需要補(bǔ)交房款，則分錄如下（退面積差，做相反憑證處理）：
借：應(yīng)收賬款——房款
貸：預(yù)收賬款——房款
本步驟的編制，主要是為了確保“預(yù)收賬款——房款”科目貸方真實(shí)反映每個(gè)房間的合同實(shí)際應(yīng)收款金額，如果實(shí)際在小業(yè)主辦理交房手續(xù)時(shí)候收取的，借方也可以直接“銀行存款”。
注意：如果合同約定有３％的面積差幅度限制，如果超過(guò)此限制，則小業(yè)主可以選擇退房，則按照實(shí)際已收款金額紅字貸方?jīng)_減“預(yù)收賬款——房款”，具體銷(xiāo)售發(fā)票的紅字沖減需要參考當(dāng)?shù)囟悇?wù)要求。
注意：如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)合同約定的違約交房的情況，則需要將項(xiàng)目報(bào)備審批的流程一并及時(shí)報(bào)備集團(tuán)財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)，將相關(guān)違約金在期末計(jì)提“預(yù)計(jì)負(fù)債”或者直接在發(fā)生時(shí)，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出——賠償支出”科目。針對(duì)此項(xiàng)違約金支付，是否需要代扣小業(yè)主的個(gè)稅等需要參照當(dāng)?shù)囟惥忠蟆?/span>
５、房款收入結(jié)轉(zhuǎn)
結(jié)轉(zhuǎn)收入需要達(dá)到合同約定的交房條件（參閱前文有關(guān)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的條件），確認(rèn)相關(guān)結(jié)轉(zhuǎn)房間及結(jié)轉(zhuǎn)面積，分錄如下：
借：預(yù)收賬款——房款（實(shí)測(cè)面積計(jì)算）
應(yīng)收賬款——房款（結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的應(yīng)收款）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房屋銷(xiāo)售收入（價(jià)稅分離）
應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）（價(jià)稅分離）
老項(xiàng)目：目前集團(tuán)財(cái)務(wù)部建議，統(tǒng)一使用“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——簡(jiǎn)易計(jì)稅”核算計(jì)提與繳納，余額在借方表示按照納稅義務(wù)預(yù)交，余額在貸方表示尚未繳納的應(yīng)交稅金。
新項(xiàng)目：目前地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部建議，按照一般計(jì)稅的方式使用“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅”的明細(xì)科目核算，設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等項(xiàng)目。（具體參照增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置使用內(nèi)容）
備注：結(jié)轉(zhuǎn)需要有嚴(yán)格的附件佐證，同時(shí)，需要報(bào)相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)審批資料作為附件，任何項(xiàng)目不得隨意結(jié)轉(zhuǎn)。
其他款項(xiàng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論是前期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段還是后續(xù)自持運(yùn)營(yíng)階段，都會(huì)涉及到一些除了銷(xiāo)售房產(chǎn)以外的收入，包括商鋪出租租金收入、場(chǎng)地出租收入、車(chē)位銷(xiāo)售前停車(chē)費(fèi)收入等。
１、商鋪?zhàn)饨鹗杖?/span>
一般開(kāi)發(fā)公司的商鋪有在銷(xiāo)售前出租或者銷(xiāo)售后（售后返租形式）兩種租金收入，前者需要開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)核算成本、收入，后者目前統(tǒng)一由集團(tuán)的沃華商業(yè)打包處理，所以下面的操作指引只涉及前者的業(yè)務(wù)處理。
收到商鋪對(duì)外租賃的押金保證金時(shí)，開(kāi)具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款——保證金（輔助核算：樓號(hào)）
收到商戶(hù)支付的租金，如果開(kāi)具收據(jù)，則分錄如下：
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款——與商戶(hù)有關(guān)的款項(xiàng)／暫存款 （未開(kāi)具發(fā)票的租金款項(xiàng)）
后續(xù)，實(shí)際換取發(fā)票的時(shí)候，分錄如下：
借：其他應(yīng)付款——與商戶(hù)有關(guān)的款項(xiàng)／暫存款
貸：預(yù)收賬款——租金?。ㄒ验_(kāi)具發(fā)票）
結(jié)轉(zhuǎn)租金收入時(shí)，按照相關(guān)合同約定的租金確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)，確認(rèn)當(dāng)期租金收入，分錄如下：
借：預(yù)收賬款——租金
應(yīng)收賬款——租金
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房屋租金收入
其他業(yè)務(wù)收入——出租資產(chǎn)
應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅／銷(xiāo)項(xiàng)稅額）
備注：如果此部分收入對(duì)利潤(rùn)影響不是很大、或者交易不是很頻繁，可以考慮按照重要性原則，當(dāng)期收入、當(dāng)期開(kāi)票、當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入。如果按照重要性原則判斷，影響重大的，則需要嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生則對(duì)租金收款進(jìn)行分?jǐn)偂⒂?jì)提等。
２、場(chǎng)地出租收入
具體核算涉及“預(yù)收賬款——場(chǎng)地服務(wù)”、“其他業(yè)務(wù)收入——場(chǎng)地使用費(fèi)”等科目，參照上述商鋪?zhàn)饨鹗杖牒怂阒敢?/span>
３、停車(chē)費(fèi)收入
具體核算涉及“預(yù)收賬款——停車(chē)服務(wù)費(fèi)”、“其他業(yè)務(wù)收入——停車(chē)場(chǎng)收入”等科目，參照上述商鋪?zhàn)饨鹗杖牒怂阒敢?/span>
二、成本類(lèi)核算
１、土地款支付
指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，當(dāng)取得相關(guān)文件和票據(jù)后，編制如下分錄：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本
貸：銀行存款
應(yīng)付賬款——供應(yīng)商（待付土地成本）
２、政府相關(guān)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用支付
指能夠確保獲取的土地能夠正常開(kāi)發(fā)，需要在前期、過(guò)程及后期取得政府相關(guān)部門(mén)許可或認(rèn)證的各項(xiàng)費(fèi)用，當(dāng)取得相關(guān)文件和票據(jù)后，編制如下分錄：
借：開(kāi)發(fā)成本——前期費(fèi)用
開(kāi)發(fā)成本——后期費(fèi)用
貸：銀行存款
３、工程款支付
為了能夠準(zhǔn)確反映供應(yīng)商的合同履行情況，所以，需要在工程款、材料款、設(shè)備款等支付或者票據(jù)獲取憑證增加中間過(guò)渡“預(yù)付賬款”科目來(lái)反映已支付、已獲取發(fā)票等信息，便于后續(xù)合同成本數(shù)據(jù)核對(duì)、管理以及外部供應(yīng)商對(duì)賬。
支付工程款款項(xiàng)時(shí)，如果沒(méi)有收到相關(guān)發(fā)票收據(jù)，則分錄如下：
借：預(yù)付賬款——工程款
貸：銀行存款
假如收到歷史已支付的工程款發(fā)票或者先收到發(fā)票后付款，編制分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本——土建費(fèi)用
貸：預(yù)付賬款——工程款
４、材料款支付
具體核算涉及“預(yù)收賬款——供應(yīng)商”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
５、設(shè)備款支付
具體核算涉及“預(yù)收賬款——供應(yīng)商”、“開(kāi)發(fā)成本——設(shè)備安裝工程”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
６、成本性費(fèi)用支付
工程管理、售樓處裝修、物業(yè)前期配合費(fèi)等具體核算涉及“開(kāi)發(fā)成本——售樓處及樣板房”、“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”等科目，參照上述工程款支付核算指引。
資本化利息核算需要，在實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——資本化利息”科目。期末，需要按照合同預(yù)提尚未支付的應(yīng)由本期承擔(dān)的資本化利息。
剩余的相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)生的行政辦公等費(fèi)用，參照期間費(fèi)用的核算，于發(fā)生時(shí)，直接進(jìn)入“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”相應(yīng)明細(xì)科目。
７、成本計(jì)提
每季度末，需要按照實(shí)際工程形象進(jìn)度或者合同履約情況，計(jì)提開(kāi)發(fā)成本，分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本——暫估成本——預(yù)提進(jìn)度款
貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提成本
如果項(xiàng)目已完工決算，需要按照決算的金額來(lái)計(jì)提尚未支付的決算款，具體分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本——暫估成本——預(yù)提結(jié)算款
貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提成本
備注：如果能夠很好的將決算款分配至相應(yīng)明細(xì)科目，則可以直接進(jìn)入相應(yīng)明細(xì)“開(kāi)發(fā)成本”科目，不啟用“預(yù)提結(jié)算款”明細(xì)科目。
８、成本分配
項(xiàng)目整體竣工結(jié)算，同時(shí)有內(nèi)部出具的相關(guān)成本分配表（已經(jīng)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門(mén)溝通、籌劃后），需要按照稅局確定的相關(guān)產(chǎn)品業(yè)態(tài)來(lái)分配開(kāi)發(fā)成本，分錄如下：
借：庫(kù)存商品——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——住宅
庫(kù)存商品——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商鋪
庫(kù)存商品——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——別墅
庫(kù)存商品——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——……
固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)
貸：開(kāi)發(fā)成本——成本結(jié)轉(zhuǎn)
備注：一般只有很確定后續(xù)不會(huì)再產(chǎn)生“開(kāi)發(fā)成本”才可以使用“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目進(jìn)行分配，否則建議不使用此步驟進(jìn)行成本分配，直接按照確定的底表進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，避免后續(xù)的籌劃與成本增減調(diào)整受局限情況。
９、成本結(jié)轉(zhuǎn)損益
項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，按照相關(guān)合同約定的交房條件，確認(rèn)相關(guān)結(jié)轉(zhuǎn)收入與其匹配的成本，分錄如下：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品／開(kāi)發(fā)成本
如果是新項(xiàng)目，需要在平時(shí)支付成本時(shí)，收到票據(jù)直接進(jìn)行價(jià)稅分離，此時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，則需要增加“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額”。
備注：結(jié)轉(zhuǎn)需要有嚴(yán)格的附件佐證，同時(shí)，需要報(bào)相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)審批資料作為附件，任何項(xiàng)目不得隨意結(jié)轉(zhuǎn)。
三、稅務(wù)類(lèi)會(huì)計(jì)核算
增值稅會(huì)計(jì)核算
１、簡(jiǎn)易計(jì)稅
考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司繳納增值稅的業(yè)務(wù)較為單一，因此不設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，每期末若“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”為貸方余額，則反映當(dāng)期末未交增值稅的金額。
當(dāng)月，收到銷(xiāo)售房屋款項(xiàng)時(shí)，開(kāi)具預(yù)售發(fā)票并按照實(shí)際預(yù)收款金額計(jì)算納稅（３％），分錄如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——簡(jiǎn)易計(jì)稅
貸：銀行存款
當(dāng)銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)或者開(kāi)具了正式不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票納稅（５％），則分錄如下：
借：預(yù)收賬款——房款
應(yīng)收賬款——房款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——簡(jiǎn)易計(jì)稅
實(shí)際，結(jié)轉(zhuǎn)按照５％的簡(jiǎn)易計(jì)稅率計(jì)算，平時(shí)預(yù)交的３％增值稅，需要此時(shí)補(bǔ)交剩余的２％結(jié)轉(zhuǎn)稅款，分錄如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——簡(jiǎn)易計(jì)稅
貸：銀行存款
此時(shí)繳納完畢，房屋銷(xiāo)售也就是從預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)變。
支付勞務(wù)、材料、設(shè)備、一般商品或者是工程款，增加了成本和費(fèi)用，不需要價(jià)稅分離。
２、一般計(jì)稅
一般納稅人會(huì)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的需求，在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬的借、貸方設(shè)置分析項(xiàng)目，在借方分析欄內(nèi)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等明細(xì)科目；在貸方分析欄內(nèi)設(shè)“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等明細(xì)科目。
“進(jìn)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用正數(shù)登記；退回所購(gòu)貨物應(yīng)沖銷(xiāo)的進(jìn)項(xiàng)稅額，用負(fù)數(shù)登記。
“已交稅金”專(zhuān)欄，借方記錄已交納的增值稅額。已交納的增值稅額用正數(shù)登記；退回多交的增值稅額用負(fù)數(shù)登記。期末“已交稅金”為借方余額，表示當(dāng)期末已經(jīng)繳納的增值稅。
“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，用正數(shù)登記；退回銷(xiāo)售貨物應(yīng)沖銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)稅額，用負(fù)數(shù)登記。
“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專(zhuān)欄，記錄購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。
“轉(zhuǎn)出未交增值稅”和“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專(zhuān)欄，分別記錄一般納稅企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交或多交的增值稅。
一般納稅人在應(yīng)交稅費(fèi)下設(shè)置“未交增值稅”二級(jí)明細(xì)賬科目，將多繳稅金從“應(yīng)交增值稅”的借方余額中分離出來(lái)，解決了多繳稅額和未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額混為一談的問(wèn)題，使增值稅的多繳、未繳、應(yīng)納、欠稅、留抵等項(xiàng)目一目了然，為申報(bào)表的正確編制提供了條件。
備注：但是為了實(shí)務(wù)操作簡(jiǎn)便，可以只使用“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“減免稅額”、“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”等明細(xì)科目。具體使用可參照增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置專(zhuān)欄內(nèi)容。
當(dāng)月，收到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)售款項(xiàng)，開(kāi)具收據(jù)，也產(chǎn)生了納稅義務(wù)，分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：其他應(yīng)付款——暫存款
收到銷(xiāo)售房屋款項(xiàng)時(shí)，開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（１１％），則分錄如下：
借：銀行存款／其他貨幣資金——在途資金
貸：預(yù)收賬款——房款
同時(shí)，期末計(jì)提應(yīng)納稅金，按照１１％計(jì)算，分錄如下：
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——預(yù)交增值稅
貸：其他應(yīng)付款——暫存款（紅字，沖）
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額
貸：預(yù)收賬款——房款（紅字，沖）
如果，以后期間對(duì)已納稅尚未開(kāi)票的樓款，補(bǔ)開(kāi)發(fā)票按照１１％計(jì)算，則需要做如下分錄：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——預(yù)交增值稅
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅——待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額
月度終了，應(yīng)當(dāng)將當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅自“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目。對(duì)于當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目；對(duì)于當(dāng)月多交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。
下月，繳納上月的產(chǎn)生的增值稅，分錄如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅
貸：銀行存款
當(dāng)銷(xiāo)售達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，則分錄如下：
借：預(yù)收賬款——房款
應(yīng)收賬款——房款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷(xiāo)項(xiàng)稅額
實(shí)際，結(jié)轉(zhuǎn)按照１１％的稅率計(jì)算，平時(shí)使用的“待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”，需要此時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。
支付勞務(wù)、材料、設(shè)備、一般商品或者是工程款，增加了成本和費(fèi)用，需要在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)入賬時(shí)進(jìn)行價(jià)稅分離。例如，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了一套中央空調(diào)設(shè)備，則分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本——設(shè)備安裝工程
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額
貸：預(yù)付賬款——供應(yīng)商
實(shí)際，支付此筆設(shè)備款項(xiàng)時(shí)，與老項(xiàng)目一致，分錄如下：
借：預(yù)付賬款——供應(yīng)商
貸：銀行存款
如果是工程款項(xiàng)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)抵扣，平時(shí)不處理按照含稅金額掛賬，等到結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)價(jià)稅分離，分錄如下：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品／開(kāi)發(fā)成本
當(dāng)月購(gòu)進(jìn)貨物、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額：
購(gòu)進(jìn)貨物時(shí)，分錄如下：
借：固定資產(chǎn)
應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額
貸：銀行存款
因其他原因不予抵扣時(shí)，增加固定資產(chǎn)成本或者相應(yīng)收益科目成本，分錄如下：
借：固定資產(chǎn)
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出
土地增值稅會(huì)計(jì)核算
１、預(yù)交土增稅
每月，按照實(shí)際收款金額及當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐猎龆愵A(yù)繳率計(jì)算進(jìn)行預(yù)交，分錄如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——土增稅
貸：銀行存款
２、結(jié)轉(zhuǎn)土增稅
實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)，需要一并按照結(jié)轉(zhuǎn)部分產(chǎn)品應(yīng)匹配的土增稅進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，分錄如下：
借：稅金及附加——土增稅（包含預(yù)估調(diào)整）
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——土增稅
３、土增稅清算
項(xiàng)目達(dá)到土增稅清算條件的，需要進(jìn)行土增稅清算，按實(shí)際增值率來(lái)確定土增稅率（按照事務(wù)所的清算報(bào)告敲定），如需補(bǔ)交則借記“應(yīng)交稅費(fèi)——土增稅”科目，貸記“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目；如需退稅則借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——土增稅”科目。
所得稅會(huì)計(jì)核算
１、預(yù)交所得稅
一般是每季，按照實(shí)際收款金額及當(dāng)?shù)囟惥趾硕ǖ捻?xiàng)目預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)交所得稅，分錄如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——所得稅
貸：銀行存款
２、結(jié)轉(zhuǎn)所得稅
實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)，需要計(jì)算產(chǎn)品實(shí)際利潤(rùn)情況，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算相應(yīng)所得稅，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)所得稅，分錄如下：
借：所得稅費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——所得稅
３、所得稅清算
項(xiàng)目結(jié)束，準(zhǔn)備注銷(xiāo)或者清算的，需要進(jìn)行項(xiàng)目所得稅清算，按實(shí)際利潤(rùn)來(lái)定所得稅。如需補(bǔ)交則借記“應(yīng)交稅費(fèi)——所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目；如需退稅則借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——所得稅”科目。
四、損益類(lèi)會(huì)計(jì)核算
工資薪金類(lèi)核算
１、當(dāng)月計(jì)提，次月發(fā)放
每月按照實(shí)際情況計(jì)提，次月再發(fā)放，則分錄如下：
計(jì)提時(shí)，按照合同簽訂的稅前工資金額，列入“應(yīng)付職工薪酬——工資”科目貸方數(shù)：
借：管理費(fèi)用——職工薪酬
銷(xiāo)售費(fèi)用——職工薪酬
開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——職工薪酬
貸：應(yīng)付職工薪酬——工資
同時(shí)，需要按照公司承擔(dān)的“五險(xiǎn)一金”計(jì)算基數(shù)，計(jì)提相關(guān)公司承擔(dān)部分的社保公積金，分錄入下：
借：管理費(fèi)用——社保
管理費(fèi)用——公積金
銷(xiāo)售費(fèi)用——社保
銷(xiāo)售費(fèi)用——公積金
開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——社保
開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——公積金
貸：應(yīng)付職工薪酬——社保
應(yīng)付職工薪酬——公積金
次月，實(shí)際發(fā)放工資時(shí)，分錄如下：
借：應(yīng)付職工薪酬——工資
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——個(gè)人所得稅
其他應(yīng)付款——社保
其他應(yīng)付款——公積金
銀行存款／庫(kù)存現(xiàn)金
次月，實(shí)際繳納社保或者公積金的時(shí)，分錄如下：
借：應(yīng)付職工薪酬——社保
應(yīng)付職工薪酬——公積金
其他應(yīng)付款——社保
其他應(yīng)付款——公積金
貸：銀行存款
２、當(dāng)月發(fā)放，當(dāng)月計(jì)提
如果每月按照先發(fā)放，再按照實(shí)際金額計(jì)提的，可參照上述編制分錄。
行政辦公費(fèi)核算
當(dāng)期，發(fā)生時(shí)直接進(jìn)入成本或者費(fèi)用明細(xì)科目，分錄如下：
借：管理費(fèi)用／銷(xiāo)售費(fèi)用／開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
貸：銀行存款
本期發(fā)生支付，但是費(fèi)用需要在本年內(nèi)分?jǐn)偟模医痤~不大，不影響全年所得稅的繳納則直接參考（１）分錄；
本期發(fā)生支付，但是費(fèi)用需要在幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)分?jǐn)偅医痤~較大，且影響所得稅的繳納則分錄如下：
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
貸：銀行存款／庫(kù)存現(xiàn)金
實(shí)際分?jǐn)傊撩科跁r(shí)候，可以借記具體費(fèi)用或者成本科目，貸記“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目。
本期尚未支付，但是費(fèi)用歸屬于本期，且金額影響所得稅的繳納，則分錄如下：
借：管理費(fèi)用／銷(xiāo)售費(fèi)用／開(kāi)發(fā)間接費(fèi)／其他業(yè)務(wù)成本／主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用
嚴(yán)格區(qū)分支付的資本化和費(fèi)用化，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況操作。
五、其他會(huì)計(jì)核算
往來(lái)類(lèi)核算
在處理往來(lái)類(lèi)核算時(shí)，需要有嚴(yán)格的附件支撐，并且債權(quán)人需要主動(dòng)將附件和掛賬信息通知債務(wù)人單位。
為確保項(xiàng)目公司與建安公司之間的往來(lái)款界定不清，特約定除開(kāi)發(fā)貸等大額轉(zhuǎn)款需要報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)外，其余按照附件來(lái)確定與建安公司之間的資金往來(lái)歸屬于“預(yù)付賬款——工程款”還是“其他應(yīng)收款——內(nèi)部往來(lái)”，不得按照項(xiàng)目公司或者建安公司理解的“經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)”來(lái)歸集。
外部往來(lái)款
在實(shí)務(wù)中，由于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來(lái)往需要一定的押金及保證金來(lái)確保經(jīng)濟(jì)合同的正常履約，所以鵬欣地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)置了相關(guān)外部往來(lái)、押金、保證金等明細(xì)科目。
注意：對(duì)于項(xiàng)目行政辦公產(chǎn)生的類(lèi)似租房押金，需要定期清理，確保掛賬時(shí)間不得超過(guò)一年（視合同租約定，可滿(mǎn)一年換收據(jù)，重新確權(quán)）。對(duì)于工程施工、設(shè)備采購(gòu)等往來(lái)押金保證金，也需要及時(shí)核對(duì)、清理。
空置費(fèi)核算
物業(yè)公司與房產(chǎn)公司之間的物業(yè)空置費(fèi)，需要有嚴(yán)格的審批附件發(fā)能彼此掛賬，物業(yè)才能確認(rèn)相應(yīng)的收入。
業(yè)主投入核算
針對(duì)酒店、商業(yè)的業(yè)主投入部分，因?yàn)椋希恋膶徟l(fā)起單位為運(yùn)營(yíng)單位，實(shí)際資金支付也主要集中在運(yùn)營(yíng)單位，所以，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)彼此內(nèi)部掛賬不一致，附件缺失。為避免此類(lèi)業(yè)務(wù)影響合并報(bào)表和內(nèi)部往來(lái)的資金核對(duì)，建議“誰(shuí)掛帳、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則來(lái)確定賬務(wù)和金額及附件的準(zhǔn)確性、完整性。
帶租約銷(xiāo)售核算
一般原則：統(tǒng)一由沃華商業(yè)與小業(yè)主簽署代理租賃協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司不介入后續(xù)租約事宜。賬務(wù)處理也一并由沃華商業(yè)處理，除空置商鋪由沃華商業(yè)代理租賃的，開(kāi)發(fā)會(huì)涉及相關(guān)租金收入等成本事宜。目前此類(lèi)業(yè)務(wù)已經(jīng)有明確的規(guī)定，請(qǐng)參照集團(tuán)下發(fā)的相關(guān)文件執(zhí)行。
轉(zhuǎn)自：鵬欣會(huì)計(jì)人
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513 萬(wàn)偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴(lài)的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接），我們會(huì)盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號(hào)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)