房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的那些事兒
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-07
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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房地產(chǎn)業(yè)哪些業(yè)務(wù)可以選擇簡易征收？
1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)；
2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程；
3、一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；
4、一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款；
5、房地產(chǎn)老項(xiàng)目；
6、轉(zhuǎn)讓、出售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)；
7、銷售2016年4月30日前取得的固定資產(chǎn)；
8、符合《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號）第三條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地和出租土地。
PS：小貼士
（1）甲供工程中的“部分設(shè)備”無比例要求，故一般承包人都要求發(fā)包人采購部分材料以滿足甲供工程的條件，故能以3%的稅率繳納增值稅，減輕了稅負(fù)。但此業(yè)務(wù)有兩種特殊情況：發(fā)包人是政府或國企，因涉及到政府采購相關(guān)法規(guī)的管控，故發(fā)包人往往只簽全包合同；發(fā)包人與承包人簽合同時(shí)應(yīng)直接約定不含稅價(jià)，或事先明確發(fā)票稅率，避免出現(xiàn)只約定含稅總價(jià)而后續(xù)因承包人適用簡易稅率，造成我方可抵進(jìn)項(xiàng)稅額相對減少，工程實(shí)際支出相對增多的情況。
（2）條款中涉及的“老項(xiàng)目”以2016年4月30日為節(jié)點(diǎn)，確認(rèn)日期的文件效力順序?yàn)槭┕ぴS可證—開工證—合同—審計(jì)文件。
（3）取得不動(dòng)產(chǎn)的方式可以是外購，也可以是自持。
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增值稅征收范圍確認(rèn)中的“有償”是什么？
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動(dòng)的情形除外：(一)行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(二)單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。(三)單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。(四)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”
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增值稅征收中的“視同銷售”是指什么？
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。(三)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定：“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于<營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法>(財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。”
PS：小貼士
1、法律中的個(gè)人包括自然人和個(gè)體工商戶，故條款一中若自然人對外提供無償服務(wù)是不需繳納增值稅的；
2、租賃合同中約定的免租期間內(nèi)無需繳納增值稅，但仍需繳納房產(chǎn)稅。值得注意的是86號公告中的免租期只能是整體租期中的一部分，若整體租期全部免租，則應(yīng)視為36號文件中第十四條（一）中的視同銷售，整體租期內(nèi)都需繳納增值稅；
3、若自然人向自己擁有的公司免費(fèi)出租不動(dòng)產(chǎn)，雖不滿足視同銷售的條件，但實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)《征管法》中關(guān)聯(lián)方交易的內(nèi)容以修改租金的形式來對該免租合同進(jìn)行反避稅調(diào)整。
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房地產(chǎn)企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額抵扣是指什么？
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）第二十一條規(guī)定：“一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。”
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違約金的增值稅認(rèn)定
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）第三十七條規(guī)定：“銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：(1)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(2)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。”
《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。”
《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2004〕136號）規(guī)定：“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算）的各種返還收入，均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不征收營業(yè)稅。”
PS：小貼士
增值稅的應(yīng)稅行為包括銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。只有企業(yè)因發(fā)生了上述行為取得的違約金才需繳納增值稅。
如開發(fā)商與施工單位簽訂工程合同，若開發(fā)商違約致使施工單位取得違約金，因工程服務(wù)屬于施工單位的應(yīng)稅行為，這部分違約金是要繳納增值稅的。但例外的是如果開發(fā)商違約時(shí)施工單位還未進(jìn)場或未進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備工作，則視為應(yīng)稅業(yè)務(wù)未發(fā)生，施工單位無需繳納增值稅。
而若因施工單位違約致使開發(fā)商取得違約金，因工程服務(wù)不是開發(fā)商的應(yīng)稅行為，違約金是不需繳納增值稅的，只需列入其它業(yè)務(wù)收入或營業(yè)外收入正常繳納企業(yè)所得稅即可。但例外的是，根據(jù)國稅發(fā)〔2004〕136號文件的規(guī)定，若違約金的計(jì)收方式與應(yīng)稅行為掛鉤，則財(cái)務(wù)上還是要做增值稅處理的。
源自：明法度財(cái)稅通
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