房地產(chǎn)企業(yè)“城鎮(zhèn)土地使用稅”不容小覷！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-14
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對房地產(chǎn)企業(yè)來講，城鎮(zhèn)土地使用稅盡管是個(gè)小稅種，但是，計(jì)算還是比較麻煩的，涉稅問題也是較有爭議的。您公司是否因?yàn)槲窗匆?guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅而被查呢？土地使用稅歸集在哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？計(jì)征的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何規(guī)定的？又該如何計(jì)算應(yīng)繳納的土地使用稅呢？我們具體來分析：
首先，我們了解土地使用稅歸集在哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？
依據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。
“管理費(fèi)用”核算內(nèi)容如下：
本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。
“生產(chǎn)成本” 核算內(nèi)容如下：
本科目核算企業(yè)進(jìn)行工業(yè)性生產(chǎn)發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，包括生產(chǎn)各種產(chǎn)品（包括產(chǎn)成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制設(shè)備等。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）可將本科目改為"5001 開發(fā)成本"科目進(jìn)行核算。
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)直接生產(chǎn)費(fèi)用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"原材料"、"現(xiàn)金"、"銀行存款"、"應(yīng)付職工薪酬"等科目。
企業(yè)各生產(chǎn)車間應(yīng)負(fù)擔(dān)的制造費(fèi)用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"制造費(fèi)用"科目。
通過了解“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”科目的核算內(nèi)容，您認(rèn)為“土地使用稅”歸集在哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？
是不是似乎哪個(gè)都有道理！
對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
國家稅務(wù)總局 2013/01/15
其次，我們了解土地使用稅計(jì)征的起點(diǎn)和終點(diǎn)
1、起點(diǎn)的確認(rèn)：
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）文件“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題”規(guī)定：
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
學(xué)習(xí)186文件我們知道了，土地使用稅開始征收時(shí)間的原則是：《土地使用證》與合同約定交付時(shí)間“屬早原則”，而不是傳統(tǒng)意義上《土地使用證》登載的時(shí)間。
2、終點(diǎn)的確認(rèn)
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題”規(guī)定：
納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，“實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月”是指商品房交付的當(dāng)月，簡而言之就是“交房”的當(dāng)月。部分省市文件規(guī)定，是銷售合同簽訂的當(dāng)月就終止土地使用稅納稅義務(wù)了。比如廣西：
《廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的通知》（桂地稅字[2009]117號(hào) ）文件：
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的現(xiàn)實(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時(shí)間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。
在實(shí)際操作中，還存在一種情況。假設(shè)合同約定交房時(shí)間截至到5月底，但是部分業(yè)主沒有及時(shí)“收房”，房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅納稅義務(wù)截至了嗎？我的觀點(diǎn)是：應(yīng)該截止！
文件依據(jù)如下：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋（2003）7號(hào)）第十一條規(guī)定：
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
最后，我們聊聊土地使用稅如何計(jì)算。
我把土地使用稅的計(jì)算分為兩段：
第一段，即自“起點(diǎn)”到交房的上月底。在此期間，按照實(shí)際占用面積乘以單位稅額，分期計(jì)算繳納。
第二段，即自交房當(dāng)月截至到合同約定或者實(shí)際交房當(dāng)月末。
關(guān)于土地使用稅的具體計(jì)算過程，我會(huì)在金穗源商學(xué)院稅苑微課中，為大家舉例詳細(xì)講解，有關(guān)注的朋友，可以通過平臺(tái)聯(lián)系客服，進(jìn)群收聽。
來源：金旭紅趙婕
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