營改增后，多繳房產(chǎn)稅了嗎
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-22
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營改增后，出租房屋的房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)有了最新規(guī)定，但在實(shí)際工作中，有些企業(yè)對(duì)此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅。那么，出租房產(chǎn)，究竟該如何計(jì)算房產(chǎn)稅？
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，計(jì)算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是能準(zhǔn)確地計(jì)算出增值稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
例：A企業(yè)出租一套房產(chǎn)，全年收取含稅租金收入20萬元，下面分幾種情況來分析一下應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
1.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（商鋪），選擇簡易計(jì)稅方法（一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅，36個(gè)月不得改變），到稅務(wù)局備案后，按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。需要注意的是，簡易計(jì)稅項(xiàng)目不得抵扣任何進(jìn)項(xiàng)。
繳納增值稅=20 ÷（1+5%）×5%=0.95 （萬元）；
繳納房產(chǎn)稅=（20-0.95）×12%=2.29（萬元）。
2.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（商鋪），但未到稅務(wù)局進(jìn)行簡易計(jì)稅備案，則必須按照11%的稅率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額，這種情況下可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅銷項(xiàng)稅額=20 ÷（1+11%）×11%=1.98（萬元）；
應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（20-1.98）×12%=2.16（萬元）。
3.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)（商鋪），增值稅適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法同2。
4.假設(shè)A企業(yè)是小規(guī)模納稅人（含個(gè)體工商戶）出租商鋪，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法同1。
5.假設(shè)A企業(yè)是個(gè)體工商戶，對(duì)外出租住房，在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠，增值稅方面按照5%的征收率計(jì)算減按1.5%征收；出租住房的，房產(chǎn)稅暫減按4%計(jì)算。
繳納增值稅=20÷（1+5%）×1.5%=0.29（萬元）；
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（20-0.29）×4%=0.79（萬元）。
根據(jù)以上案例可知，企業(yè)出租房屋的情況也不同，是否備案，出租的是否是住房等，所繳納的增值稅也不盡相同，從而繳納的房產(chǎn)稅也不同。
作者：趙小紅
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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