營改增后，出租房產(chǎn)該如何計算房產(chǎn)稅？看過來！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-22
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營改增后，出租房屋的房產(chǎn)稅計稅基礎有了最新規(guī)定，但在實際工作中，有些企業(yè)對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產(chǎn)稅的計稅基礎，導致多繳納房產(chǎn)稅。那么，出租房產(chǎn)，究竟該如何計算房產(chǎn)稅？
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根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，計算房產(chǎn)稅的關鍵是能準確地計算出增值稅。
根據(jù)《國家稅務總局關于〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。
第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。
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例：A企業(yè)出租一套房產(chǎn)，全年收取含稅租金收入20萬元，下面分幾種情況來分析一下應繳納的房產(chǎn)稅。
1.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（商鋪），選擇簡易計稅方法（一經(jīng)選擇簡易計稅，36個月不得改變），到稅務局備案后，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。需要注意的是，簡易計稅項目不得抵扣任何進項。
繳納增值稅=20 ÷（1+5%）×5%=0.95 （萬元）；
繳納房產(chǎn)稅=（20-0.95）×12%=2.29（萬元）。
2.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（商鋪），但未到稅務局進行簡易計稅備案，則必須按照11%的稅率計算增值稅應納稅額，這種情況下可抵扣進項稅額。
增值稅銷項稅額=20 ÷（1+11%）×11%=1.98（萬元）；
應繳納的房產(chǎn)稅=（20-1.98）×12%=2.16（萬元）。
3.假設A企業(yè)是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)（商鋪），增值稅適用一般計稅方法計稅，房產(chǎn)稅的計算方法同2。
4.假設A企業(yè)是小規(guī)模納稅人（含個體工商戶）出租商鋪，按照5%的征收率計算應納稅額，房產(chǎn)稅的計算方法同1。
5.假設A企業(yè)是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收；出租住房的，房產(chǎn)稅暫減按4%計算。
繳納增值稅=20÷（1+5%）×1.5%=0.29（萬元）；
應繳納房產(chǎn)稅=（20-0.29）×4%=0.79（萬元）。
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根據(jù)以上案例可知，企業(yè)出租房屋的情況也不同，是否備案，出租的是否是住房等，所繳納的增值稅也不盡相同，從而繳納的房產(chǎn)稅也不同。
來源：中國稅務報
作者：趙小紅
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