房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)常見的稅收風(fēng)險(xiǎn)
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-29
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)通常會采取一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式以及委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，那么在銷售收入確認(rèn)時(shí)企業(yè)易發(fā)生哪些涉稅問題呢？
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家成立于2014年12月份的(港澳臺商)獨(dú)資經(jīng)營公司，注冊資本2000萬美元。主要經(jīng)營范圍為住宅與商務(wù)辦公寫字樓開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅由當(dāng)?shù)貒叶悇?wù)局管理。2017年3月，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對該企業(yè)2015—2016年期間事項(xiàng)實(shí)施了稅務(wù)稽查。在本次檢查年度期間，該企業(yè)開發(fā)的樓盤項(xiàng)目尚未竣工結(jié)算。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)存在以下問題：
問題描述
2015年1月，該企業(yè)采用視同買斷方式委托A房屋中介公司預(yù)售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價(jià)為每平方米10000元，超出買斷價(jià)的價(jià)差歸銷售公司所有，房地產(chǎn)企業(yè)不另支付手續(xù)費(fèi)。當(dāng)年預(yù)售5000平方米，預(yù)售合同均由房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米11000元，銷售公司與房地產(chǎn)企業(yè)按買斷價(jià)進(jìn)行核算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)于收到受托方A房屋中介公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)會計(jì)處理為：
借：銀行存款 5000萬元
貸：預(yù)收賬款5000萬元
那么企業(yè)預(yù)收賬款確認(rèn)金額是否正確呢？
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定：
采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
因此，該企業(yè)應(yīng)確認(rèn)預(yù)收賬款5500萬元（11000*5000），并以此計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
問題描述
2015年5月，該企業(yè)與B房屋中介公司簽訂委托銷售合同預(yù)售該樓盤，合同約定雙方采取保底價(jià)并實(shí)行超保底價(jià)部分雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。委托銷售合同約定保底價(jià)為每平方米10000元，B房屋中介公司平均銷售價(jià)為每平方米11000元；當(dāng)年預(yù)售4000平方米，預(yù)售合同均由房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂，B房屋中介公司與房地產(chǎn)企業(yè)按均價(jià)每平方米10500元進(jìn)行核算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)于收到受托方銷售公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)會計(jì)處理為：
借：銀行存款 4200萬元
貸：預(yù)收賬款4200萬元
那么企業(yè)預(yù)收賬款確認(rèn)金額是否正確呢？
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定：
采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
因此，該企業(yè)應(yīng)確認(rèn)預(yù)收賬款4400萬元（11000*4000），并以此計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
問題描述
在對該企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品核查中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，首付款企業(yè)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，賬務(wù)處理符合稅法規(guī)定。但發(fā)現(xiàn)企業(yè)2015年存在為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保情況，企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金共計(jì)500萬元從銷售收入中進(jìn)行了扣減。
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十九條規(guī)定：
企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
問題描述
為擴(kuò)大銷售影響力，該企業(yè)2016年采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托母公司（境外機(jī)構(gòu)）銷售開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為委托銷售收入的15%。當(dāng)年委托母公司銷售取得的收入2000萬元。該企業(yè)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到母公司已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入2000萬元，并按照合同約定支付母公司手續(xù)費(fèi)300萬元（2000*15%）。
政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十條規(guī)定：
企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
因此，企業(yè)允許列支扣除的手續(xù)費(fèi)應(yīng)為200萬元（2000*10%）。
來源：中稅答疑新媒體智庫
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