有蹊蹺！房企利潤(rùn)豐厚，為何稅負(fù)奇低？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-29
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中國稅務(wù)報(bào)
4戶房地產(chǎn)企業(yè)做假賬隱匿收入，偷逃稅款上億元……舉報(bào)材料中反映的情況觸目驚心。舉報(bào)信息是否屬實(shí)？4戶企業(yè)有著怎樣的經(jīng)營背景？如何做假賬偷逃巨額稅款？調(diào)查應(yīng)從何處入手？檢查人員陷入了沉思……
近日，江蘇省蘇州市國稅局稽查局以上級(jí)下發(fā)的舉報(bào)函為線索，追蹤核查，破獲一起房地產(chǎn)企業(yè)偷稅案。由陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)接受上游4戶建筑企業(yè)虛開發(fā)票，通過虛增建安成本、少計(jì)收入方式偷逃稅款。該局針對(duì)企業(yè)的違法行為，依法對(duì)4戶房地產(chǎn)企業(yè)作出補(bǔ)繳增值稅13.34萬元，企業(yè)所得稅1.12億元，處罰款及滯納金9900萬元，合計(jì)2.11億元的處理決定。
A
疑點(diǎn)凸顯：利潤(rùn)豐厚稅負(fù)卻偏低
不久前，蘇州市國稅局稽查局收到了一封來自江蘇省國稅局稽查局稅收違法案件舉報(bào)中心的督辦函，函件所附舉報(bào)材料反映蘇州市4戶房地產(chǎn)企業(yè)通過虛開發(fā)票入賬、做假賬等手段偷逃國家稅款上億元。
接函后，蘇州市國稅局稽查局決定對(duì)舉報(bào)企業(yè)先期實(shí)施基礎(chǔ)核查。檢查人員分析征管數(shù)據(jù)了解到，舉報(bào)材料所反映的4戶房企，成立時(shí)間基本在2002年～2005年之間，主要從事房產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)。經(jīng)過對(duì)線索梳理分析，檢查人員發(fā)現(xiàn)，4戶房地產(chǎn)企業(yè)均注冊(cè)于江蘇省昆山市，并且實(shí)際控制人皆為陳某。4家企業(yè)一個(gè)背后老板，企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系緊密，意味著這些企業(yè)如果有涉稅違法行為，則可能存在一致行動(dòng)的可能性。
結(jié)合昆山國土資源網(wǎng)、蘇州市住建局網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)信息和相關(guān)部門提供的第三方信息，進(jìn)一步分析4戶企業(yè)經(jīng)營情況后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，4戶房企拿到項(xiàng)目開發(fā)土地的時(shí)間均在2003年～2006年之間，項(xiàng)目銷售時(shí)間為2011年～2014年之間，按照當(dāng)年的土地成本和房產(chǎn)銷售行情，屬拿地成本低而銷售價(jià)格高狀況，按常理應(yīng)當(dāng)利潤(rùn)豐厚，稅收貢獻(xiàn)率也應(yīng)不低，但分析幾戶房企稅負(fù)率時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)結(jié)果卻并非如此。
以A房地產(chǎn)公司為例，該企業(yè)在2005年拍得昆山市某商住地塊近19萬平方米，單價(jià)為900元/平方米。而A公司開發(fā)項(xiàng)目銷售基本在2011年～2012年之間，此時(shí)房產(chǎn)銷售價(jià)格已達(dá)到7000元/平方米～8000元/平方米左右。根據(jù)蘇州市住建局相關(guān)數(shù)據(jù)，2011年～2012年蘇州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本為1500元/平方米～2000元/平方米。綜合分析這些數(shù)據(jù)信息，檢查人員認(rèn)為，A公司正常企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率至少應(yīng)在10%以上。然而，從2006年～2016年10年間，A公司的實(shí)際企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率僅為7.8%。另外3戶房企同期企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率也僅為5%～8%之間。此外，檢查人員依據(jù)4家房企開票數(shù)據(jù)、項(xiàng)目面積等要素，計(jì)算發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)2011年～2012年的建安成本均在3000元/平方米以上，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)平均成本。
企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高企，但稅負(fù)率偏低，并且建安成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，根據(jù)這些疑點(diǎn)，檢查人員認(rèn)為，4戶房企可能在成本費(fèi)用核算方面存在問題。
項(xiàng)目建安成本高企，通常與項(xiàng)目建設(shè)過程及單位相關(guān)。檢查人員分析票流發(fā)現(xiàn)，上游4戶建筑企業(yè)與4戶涉案房企均有密切的業(yè)務(wù)往來，并且這8家企業(yè)具有均為昆山當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，且開業(yè)時(shí)間相近，尤其是B建筑公司，該企業(yè)90%以上業(yè)務(wù)均與涉案房企相關(guān)。此外，檢查人員還發(fā)現(xiàn)，4戶房企的實(shí)際控制人陳某還是4戶建筑企業(yè)中一戶企業(yè)的主要股東。綜合前期4戶房企疑點(diǎn)及上游4戶建筑企業(yè)核查信息，檢查人員認(rèn)為，涉案企業(yè)具有上、下游“合作”虛開發(fā)票、沖抵成本并以此偷逃稅款重大嫌疑?！ ?/span>
B
突擊檢查：上下游同步取證
考慮到舉報(bào)材料反映的企業(yè)涉及國地稅雙方共同征管，且涉案企業(yè)疑點(diǎn)所在經(jīng)營年度在營改增試點(diǎn)之前等情況，蘇州市國地稅成立了聯(lián)合專案組，決定對(duì)4戶房企和上游4戶建筑企業(yè)立案調(diào)查，并在數(shù)據(jù)信息、案件分析、執(zhí)法檢查等方面加強(qiáng)合作。案情上報(bào)后，由于涉案金額較大，企業(yè)涉嫌違法情節(jié)惡劣，不久，蘇州市國稅局稽查局接到了國家稅務(wù)總局下發(fā)的督辦函。
國地稅雙方分析案情后，聯(lián)合制訂了行動(dòng)計(jì)劃，決定以蘇州和昆山兩個(gè)地區(qū)稽查檢查人員為主要力量，配備查賬軟件和數(shù)據(jù)分析工具，同步對(duì)8戶企業(yè)突擊檢查，調(diào)取企業(yè)賬簿信息。隨后結(jié)合第三方信息，對(duì)企業(yè)2006年～2016年的稅收情況實(shí)施全面核查，深度分析企業(yè)賬目信息，從中尋找線索和證據(jù)。
辦案人員首先對(duì)上游B建筑公司實(shí)施突擊檢查。由于準(zhǔn)備充分、預(yù)案周密，專案組順利調(diào)取了該公司包括合同、結(jié)算單、采購憑據(jù)等在內(nèi)的整整12箱紙質(zhì)涉稅資料。調(diào)賬過程中，檢查人員按規(guī)定應(yīng)用執(zhí)法記錄儀全程記錄執(zhí)法取證過程，以確保稅企雙方權(quán)益。
在對(duì)A房地產(chǎn)公司進(jìn)行電子調(diào)賬時(shí)，為避免提取的數(shù)據(jù)信息缺失、不全，防范涉案企業(yè)事先刪改或隱藏關(guān)鍵證據(jù)，檢查人員使用了一款名為“取證魔方”的調(diào)賬工具，該軟件可全面提取涉案企業(yè)電腦硬盤數(shù)據(jù)，并同步還原和提取電腦中被刪改、隱藏的歷史涉稅數(shù)據(jù)。檢查人員現(xiàn)場(chǎng)從A公司財(cái)務(wù)部門電腦中調(diào)取了總計(jì)15G包含電子賬簿、各類表格文檔在內(nèi)的企業(yè)電子資料。
與此同時(shí)，其他各路專案組人員也相繼完成了其余6戶涉案企業(yè)涉稅資料和賬簿的調(diào)取工作，并開始著手審閱和分析涉案企業(yè)賬目數(shù)據(jù)信息。
經(jīng)過大量信息數(shù)據(jù)核查工作，在調(diào)取的12箱B建筑公司紙質(zhì)資料中，檢查人員找到了該公司虛開發(fā)票并收取手續(xù)費(fèi)的詳細(xì)信息。10年間，B公司共向4戶涉案房地產(chǎn)企業(yè)虛開發(fā)票20份，涉及金額2.68億元，共收取手續(xù)費(fèi)2939萬元。同時(shí)，在對(duì)A公司調(diào)取的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行反刪除恢復(fù)和篩查分析的過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)了一張被企業(yè)刪除的excel表格，這份長(zhǎng)達(dá)10多頁的文檔中記載了企業(yè)未入賬收入，以及從上游建筑公司購買發(fā)票的資金支付等信息。經(jīng)過與A房地產(chǎn)公司大量賬目數(shù)據(jù)核對(duì)，檢查人員確認(rèn)，這份被刪除的excel表格信息中顯示，A房地產(chǎn)公司接受虛開的9份發(fā)票來自2戶涉案建筑企業(yè)，其中8份來自B建筑公司，涉及金額1億元。此外，表格上還記載了A房地產(chǎn)公司有1600萬元收入并未入賬?！ ?/span>
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塵埃落定：4企業(yè)補(bǔ)繳億元稅款
掌握相關(guān)證據(jù)后，專案組迅速對(duì)B建筑公司相關(guān)人員展開詢問，該企業(yè)法定代表人陸某最初聲稱董事長(zhǎng)許某在國外，自己并不了解情況。但辦案人員憑借多年稽查經(jīng)驗(yàn)，以企業(yè)經(jīng)營情況和核查掌握的證據(jù)為切入點(diǎn)，對(duì)陸某曉以利害進(jìn)行稅法宣傳。從開始的“不知情”到隨后的“或許有”，經(jīng)過辦案人員耐心說服教育，陸某最后承認(rèn)B建筑公司為承接業(yè)務(wù)，存在按照房地產(chǎn)公司要求虛開建筑發(fā)票行為，但他表示具體操作由董事長(zhǎng)許某負(fù)責(zé)。
不久，辦案人員得到許某回國消息。專案組隨即對(duì)許某實(shí)施詢問。面對(duì)辦案人員出示的各項(xiàng)證據(jù)，許某最終承認(rèn)B建筑公司在承攬部分建筑工程時(shí)，作為條件，曾應(yīng)4戶房地產(chǎn)企業(yè)要求虛開了20份建筑發(fā)票，涉及金額2.68億元。按雙方約定，許某向受票房地產(chǎn)企業(yè)收取開票金額8%的手續(xù)費(fèi)。
隨后，專案組約談了4戶房地產(chǎn)公司的實(shí)際控制人陳某。面對(duì)證據(jù)，陳某承認(rèn)了其控制的4戶企業(yè)接受上游企業(yè)虛開發(fā)票的違法事實(shí)，向辦案人員表示愿積極配合調(diào)查，并主動(dòng)向?qū)０附M提供了4戶房地產(chǎn)企業(yè)的銀行資金信息等資料。
結(jié)合陳某提供的銀行信息和其他幾戶房企的調(diào)賬資料，檢查人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為偽造資金流，4戶房企與上游4戶建筑企業(yè)的銀行賬戶，在2006年～2016年共進(jìn)行過上百筆資金回流，涉及金額達(dá)2.7億元，涉及相關(guān)人員銀行卡有數(shù)十張之多。陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)在10年間，通過偽造資金流、虛構(gòu)業(yè)務(wù)，共接收4家上游建筑企業(yè)虛開發(fā)票23份，涉及金額2.75億元，此外4戶房地產(chǎn)企業(yè)還從綠化、門窗、石材等相關(guān)行業(yè)企業(yè)，取得42份虛開發(fā)票，涉及金額5300萬元。
經(jīng)查，陳某控制的4戶房地產(chǎn)企業(yè)共接受上游建筑企業(yè)及其他企業(yè)虛開發(fā)票65份，涉及金額3.28億元，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本2.62億元。同時(shí)，通過少計(jì)房屋租金和車庫銷售收入的方式隱匿收入7186萬元。針對(duì)企業(yè)的違法行為，蘇州市國稅局稽查局依法作出補(bǔ)繳增值稅13.34萬元、企業(yè)所得稅1.12億元、加收滯納金并處罰款共9900萬元的處理決定。
要案點(diǎn)評(píng)
房企監(jiān)管要有成本“標(biāo)尺”
丁家鈞（蘇州市國稅局稽查局局長(zhǎng)）
本案是一起房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款案件。涉案4家房地產(chǎn)企業(yè)與上游建筑企業(yè)串通，利用建筑企業(yè)虛開的建安發(fā)票虛增成本偷逃稅款。違法性質(zhì)惡劣，涉及稅款數(shù)額巨大，其違法手段具有一定典型性。
本案的破獲對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管，防止類似涉稅違法行為發(fā)生具有一定借鑒意義。之前一些地區(qū)稅務(wù)人員在核查房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況時(shí)，主要側(cè)重費(fèi)用列支和建安成本的分?jǐn)偸欠褚?guī)范，而較少關(guān)注企業(yè)建安成本真實(shí)性。本案涉案企業(yè)恰恰是通過接受建筑企業(yè)虛開發(fā)票，虛假列支成本的方式偷逃稅款。針對(duì)此類行業(yè)違法行為，稅務(wù)人員應(yīng)從以下方面加強(qiáng)管理，以掌握企業(yè)真實(shí)經(jīng)營信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管水平。
強(qiáng)化對(duì)第三方數(shù)據(jù)的采集應(yīng)用。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管，有幾類第三方數(shù)據(jù)需重點(diǎn)關(guān)注和挖掘應(yīng)用。其一，國土資源部門的土地?cái)?shù)據(jù)信息，包括企業(yè)土地使用權(quán)取得的時(shí)間、位置、面積、容積率和價(jià)格等，通過這些數(shù)據(jù)可了解房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)土地成本。其二，地方住建部門每年都會(huì)公布當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系钠骄鶅r(jià)格數(shù)據(jù)，采集分析這些數(shù)據(jù)有助于稅務(wù)人員測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)建筑成本。此外，房產(chǎn)交易必須要進(jìn)行網(wǎng)簽，稅務(wù)人員可因此從住建部門了解到每套交易房產(chǎn)包括銷售項(xiàng)目、銷售時(shí)間和銷售價(jià)格等在內(nèi)的詳細(xì)銷售數(shù)據(jù)，作為核算房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)銷售收入的重要依據(jù)。
建立行業(yè)分析模型。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，每個(gè)地區(qū)一定時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)銷售價(jià)格、建安成本和稅費(fèi)基本上是固定的，其中銷售價(jià)格、建安成本由市場(chǎng)決定，企業(yè)利潤(rùn)率的高低基本取決于企業(yè)拿地成本。因此，在掌握上述第三方數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，稅務(wù)機(jī)關(guān)可將房地產(chǎn)企業(yè)單位面積的銷售價(jià)格、建安成本、稅費(fèi)率以及土地成本作為變量，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率分析模型，定期實(shí)施監(jiān)控分析。如將地方住建部門的銷售價(jià)格作為一組變量，將國土資源部門的土地?cái)?shù)據(jù)、住建部門的平均建筑成本作為另一組變量，再加上國地稅的稅費(fèi)率，可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)年度的真實(shí)利潤(rùn)水平進(jìn)行測(cè)算，并與企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)實(shí)施比對(duì)分析，據(jù)此加強(qiáng)稅收監(jiān)管。
作者：夏鋼 陳姝 許文博
來源：中國稅務(wù)報(bào)
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