房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算，最容易被忽略的關(guān)鍵因素竟然是……
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
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Frank Joo
如果可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的時(shí)間，從企業(yè)角度來看，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開展清算，可以根據(jù)計(jì)劃調(diào)度納稅資金，或者可以盡早地獲得清算退稅；
從稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度看，可以及時(shí)開展清算、組織清算稅款征收入庫。
但是在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算條件中，稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間有時(shí)有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的原因往往是在判斷清算條件時(shí)，忽略了一個(gè)關(guān)鍵因素，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收時(shí)間。
土地增值稅清算條件分為應(yīng)清算條件和可清算條件，一共七條，暫不說一些特殊的清算條件，它們不容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
只說三個(gè)一般情形的清算條件：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢。
有人在判斷這三個(gè)清算條件的符合性時(shí)，往往只注重銷售的比例或銷售（預(yù)售）許可證滿三年的時(shí)間。
但是清算單位的判斷也有別外一個(gè)重要的因素：
對(duì)于全部完成銷售的，在判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算條件時(shí)還有一個(gè)前提條件，即項(xiàng)目全部竣工；
對(duì)于按85%銷售比例確定清算條件的，也有一個(gè)前提條件，是指“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目”；
對(duì)于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的條件，盡管規(guī)定沒有明確提及竣工驗(yàn)收，但在應(yīng)用這個(gè)條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮這個(gè)因素。
如果在應(yīng)用上述三個(gè)清算條件情形判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否符合清算條件時(shí)不考慮竣工驗(yàn)收這一關(guān)鍵因素，就貿(mào)然開展清算，將引起土地增值稅清算爭(zhēng)議。
如當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有竣工驗(yàn)收時(shí)，有可能部分主體工程沒有完工，或者配套工程沒有完工，或者基礎(chǔ)設(shè)施沒有完工，開發(fā)成本和費(fèi)用沒有完全發(fā)生。這種情況下開展土地增值稅清算，扣除項(xiàng)目金額難以完整確認(rèn)，稅款難以計(jì)算準(zhǔn)確。
這兒延伸一個(gè)爭(zhēng)議問題，即銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的清算條件。
例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年，但是一套商品房款未售出，是否符合清算條件。
如果從政策的角度看，這也符合了清算的條件。但是對(duì)未銷售的項(xiàng)目進(jìn)行清算有什么意義呢？這要拓寬對(duì)土地增值稅清算作用的理解。
多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算作用只是為了確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納稅款，對(duì)房地預(yù)征的稅款進(jìn)行多退少補(bǔ)。
但清算還有另外一個(gè)作用，即確定未售商品房的扣除項(xiàng)目金額。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不及時(shí)清算，隨著時(shí)間的推移、企業(yè)人員變化、資料信息的流失，以后的清算將困難重重。
從一這角度考慮，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，如果銷售比便很低、甚至沒有銷售，也應(yīng)當(dāng)及進(jìn)開展土地增值稅清算，將房地產(chǎn)項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目有關(guān)的證據(jù)固定，將各項(xiàng)計(jì)稅金額在征納雙方之間確定。
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