三分鐘搞清土地增值稅清算單位，原來可以省這么多錢！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-17
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Frank Joo
土地增值稅清算單位是一次性計(jì)算稅款的房地產(chǎn)范圍。清算單位如何劃分影響增值率和稅率的高低，并影響應(yīng)納稅金額的大小。
因此如何界定清算單位是大家關(guān)注的土地增值稅政策之一。
不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)確定清算單位的依據(jù)不同，有的以房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為清算單位，有的以一份《建筑工程規(guī)劃許可證》許可建設(shè)的工程作為清算單位，也有的以一份《建筑工程施工許可證》許可建設(shè)的工程作為清算單位。選擇哪種方式確定清算單位更合法、合理呢？
一、關(guān)于清算單位的政策規(guī)定
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。從政策規(guī)定看，清算單位以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)。
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（主席令第七十四號(hào)）第三十八條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在土地出讓之前，項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件就已經(jīng)明確。建設(shè)單位取得土地使用權(quán)后根據(jù)規(guī)劃條件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終經(jīng)發(fā)展和改革行政主管部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的立項(xiàng)文件確定。
三、清算單位的選擇的分析
1、以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定清算單位。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證管理的對象是建設(shè)工程，不是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全部內(nèi)容。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能有一個(gè)或多個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。它是規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程的位置、類別、數(shù)量、層數(shù)、外形、間距等建設(shè)內(nèi)容開展行政管理的手段。
因此建設(shè)建設(shè)管理許可證許可建設(shè)的只是一定范圍的建設(shè)工程，而不能稱為房地產(chǎn)項(xiàng)目本身。如果以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的工程范圍作為清算單位，與清算單位的稅收政策有差異。
另外，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)取了兩份或兩份以上的許可證，會(huì)發(fā)生本許可證范圍的建設(shè)工程已經(jīng)“符合清算條件”，但配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共工程未完成建設(shè)，在清算時(shí)會(huì)產(chǎn)生成本無法完全確定的問題。
2、以建筑工程施工許可證確定清算單位。
建筑工程施工許可證是對建筑工程施工手續(xù)、拆遷、施工單位資質(zhì)、安全、質(zhì)量、施工圖紙、技術(shù)資料等施工條件進(jìn)行管理的手段。建筑工程施工許可證的工程范圍可能會(huì)更小。
“如果以建筑工程施工許可證確定的工程范圍作為清算單位，除了上面所說的問題外，還會(huì)產(chǎn)生將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分成過多的清算單位、清算工作和成本分配管繁瑣的問題。
3、以立項(xiàng)批文確定清算單位。
發(fā)展和改革行政部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的立項(xiàng)文件確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括了開發(fā)建設(shè)的全部基礎(chǔ)設(shè)施和房屋。
將其作為清算單位，與稅收政策規(guī)定一致，避免了符合清算條件時(shí)成本不確定的問題，減少了將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為多個(gè)清算單位而引起的成本分配爭議問題，也減少了清算事務(wù)。
最關(guān)鍵的是比以另外的方式確定的清算單位降低了稅收負(fù)擔(dān)。
因此以發(fā)展和改革行政部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的立項(xiàng)文件確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算單位最符合稅收政策。
但無論以哪種方式確定清算單位，在實(shí)際清算工作，都會(huì)遇到一些疑難問題，建議應(yīng)盡早與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取到符合自己利益的清算單位。
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