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廈門地稅局明確自然人出租房產(chǎn)可采取據(jù)實征收和核定征收兩種方式征收個人所得稅
來源：廈門地方稅務(wù)局
廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告
文號：廈門市地方稅務(wù)局公告〔2018〕1號
文章來源：廈門地稅
發(fā)布日期：2018-02-01
為進(jìn)一步規(guī)范對自然人出租房產(chǎn)的個人所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例，以及相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)公告如下：
一、自然人在廈門市范圍內(nèi)將自有房產(chǎn)或租入房產(chǎn)出租，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃所得”項目申報繳納個人所得稅。
二、個人所得稅征收采取據(jù)實征收和核定征收兩種征收方式：
（一）納稅人出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)采取據(jù)實征收方式計算應(yīng)納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除房產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實際修繕費用，以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
（二）納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。
（三）應(yīng)納稅額的計算公式如下：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
三、房產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計算納稅。
四、本公告自2018年3月1日起實施。
廈門市地方稅務(wù)局
2018年1月31日
廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于《自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》的政策解讀
文章來源：廈門地稅 發(fā)布日期：2018-02-01
為進(jìn)一步規(guī)范自然人出租房產(chǎn)個人所得稅的稅收征管，進(jìn)一步提高稅收征管質(zhì)效，廈門市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》（以下簡稱公告）。為便于納稅人理解，現(xiàn)對《公告》解讀如下：
一、《公告》出臺的政策依據(jù)
（一）法律規(guī)定：《個人所得稅法》第三條第四款規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十?！秱€人所得稅法實施條例》第八條第八款的規(guī)定：“財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。”
（二）部門規(guī)章規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈征收個人所得稅若干問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔1994〕089號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）的規(guī)定，納稅人出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)采取據(jù)實征收方式計算應(yīng)納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除房產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實際修繕費用，以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規(guī)定，對個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
二、《公告》所適用范圍及對象
《公告》第一條規(guī)定，凡自然人（含外籍個人、華僑、港澳臺同胞）在廈門市范圍內(nèi)將自有房產(chǎn)或租入房產(chǎn)出租，并取得租金或者其它經(jīng)濟(jì)利益的行為，都屬于個人所得稅財產(chǎn)租賃所得的應(yīng)稅行為，都應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。
三、個人房產(chǎn)出租的征收方式
《公告》第二條規(guī)定了自然人出租房產(chǎn)征收個人所得稅時有兩種征收方式，分別為據(jù)實征收和核定征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)納稅人的實際情況確定征收方式：
（一）據(jù)實征收：納稅人出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)采取據(jù)實征收方式計算應(yīng)納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除相應(yīng)的成本費用。即應(yīng)納稅額=（應(yīng)稅收入-成本費用扣除）×稅率。
（二）核定征收：納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。即應(yīng)納稅額=應(yīng)稅收入×5%×稅率。
個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。應(yīng)稅收入不含本次出租繳納的增值稅。
四、《公告》實施的時間規(guī)定
《公告》于2018年3月1日起實施。
【澄清】“3月1日起廈門將征收出租房產(chǎn)個人所得稅”系對稅收政策的誤讀
發(fā)布日期：2018-02-03
近日，部分媒體刊登轉(zhuǎn)載“3月1日起廈門將征收出租房產(chǎn)個人所得稅”的報道，該報道系對稅收政策的誤讀。對此，我局補充說明如下：
一、網(wǎng)上傳聞“3月1日起廈門將征收出租房產(chǎn)個人所得稅”，確有此事嗎？
答：這是對稅收政策的誤讀。根據(jù)稅法規(guī)定，對自然人出租房產(chǎn)取得的租金收入征收個人所得稅長期以來都有，網(wǎng)上傳聞?wù)f3月1日才開始征收個人所得稅的說法是對公告的誤讀。
二、為什么要出臺這份公告？
答：自然人出租房產(chǎn)征收個人所得稅計算方式復(fù)雜，涉及到納稅人一些成本費用的扣除。由于有的納稅人無法提供或者無法長期保存合法有效的憑證用來扣除，采用據(jù)實征收方式納稅人的稅收負(fù)擔(dān)較重。為了減輕納稅人負(fù)擔(dān)，提升納稅服務(wù)水平，我局出臺《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告〔2018〕1號）。該公告在原來據(jù)實征收的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確核定征收的計算方法，是對現(xiàn)有的出租房產(chǎn)個人所得稅征收方式進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。
三、公告實施后，稅收負(fù)擔(dān)變化如何？
答：本公告實施后，不會加重納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。對于無法提供合法有效扣除憑證的自然人，其出租房產(chǎn)取得租金收入采用核定征收方式，稅負(fù)將較原有方式有所下降。舉例說明如下：
【舉例】張三在2018年3月5日收到住房租金3000元（不含增值稅），同時當(dāng)月發(fā)生一些允許稅前扣除的費用，但無法提供合法有效票據(jù)，個人所得稅該怎么交？
本公告2018年3月1日起執(zhí)行。公告執(zhí)行后，考慮到其實際發(fā)生成本費用但又無法提供合法有效憑證的情況，對其租金收入核定征收，個人所得稅=租金收入3000×5%×10%=15元。
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