續(xù)簽房屋合同，不關注稅收政策變化損失大
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-02-26
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中國稅務報
自然人王某2010年5月購入位于市區(qū)車站南路一幢商住兩用宿舍樓。2011年9月，王某將該宿舍樓出租給運河酒店有限公司使用。按照雙方簽訂房屋經(jīng)營租賃協(xié)議，租賃期自2012年至2017年，年租金210萬元，其中房租190萬元，電力設備租金15萬元，辦公家具租金5萬元。承租方應在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260萬元，出租方收取租金時，應提供合法票據(jù)。雙方均實際履行合同。
合同即將到期時，王某與原承租方初步商談后，草擬了意向性合同修改條款：續(xù)租宿舍樓，租賃期自2018年至2022年，先付款后使用，每年1月10日前一次性支付當年租金230.80萬元，其中房租220.50萬元，電力設備租金8.24萬元，辦公家具租金2.06萬元。出租方應提供增值稅專用發(fā)票。
意向合同需繳納的稅款
王某委托審計人員審核修改合同條款。審計人員分析了合同、電力設備和辦公家具清單等資料后認為，與原合同相關稅種統(tǒng)一在地稅申報不同，修改后合同涉及營改增政策，應分別向國稅和地稅申報。
（一）應向地稅繳納的各稅
依據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國家稅務總局公告2016年第19號）規(guī)定，王某取得的房租收入，在地稅申報。主管地稅機關規(guī)定，自然人出租非住房按出租收入的綜合稅率8.50%計算，其中增值稅5%、房產(chǎn)稅3%和個人所得稅0.5%。2018年應繳稅費：
1.應繳增值稅=220.50÷1.05×5%=10.50（萬元）。
2.應繳房產(chǎn)稅=210.00×3%=6.30（萬元）。
3.應繳個人所得稅=210.00×0.5%=1.05（萬元）。
合計應繳稅款=10.50+6.30+1.05=17.85（萬元）。
?。ǘ驀惱U納的各稅
電力設備、辦公家具租賃收入涉及增值稅在國稅申報，其他稅費由國稅機關代征。
1.應繳增值稅=（8.24+2.06）÷1.03×3%=10.00×3%=0.30（萬元）。
2.應繳城建稅和教育費附加=0.30×（7%+5%）=0.04（萬元）。
3.應繳印花稅=（8.24+2.06）×5×0.1%=0.05（萬元）。
4.應繳個人所得稅=（10.00-0.04-0.05）×（1-20%）×20%=1.59（萬元）。
合計應繳稅款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98（萬元）。
在國、地稅繳納稅款總額=17.85+1.98=19.83（萬元）。
稅負率=19.83÷230.80=8.59%。
合并出租標項的納稅變化
對于意向性合同修改條款，審計人員的意見是：電氣柜、變壓器等電力設備屬于房屋附屬設施，一般情況下不能單獨出租，只有與房屋一并使用才能發(fā)揮其效能。辦公家具已使用7年，可作為出租房屋的配套辦公設施。這兩類動產(chǎn)不需要在合同中單獨反映出租項目，應并入到房租中，租金總額仍為230.80萬元。但合同應明確：承租方在租賃期內(nèi)，對電力設備和辦公家具按規(guī)定用途使用，不再單獨收費，并對資產(chǎn)安全、完整負責和協(xié)助出租方定期盤點義務。
通過合并出租標的項目，王某只需在地稅窗口納稅申報，且稅負也隨之發(fā)生變化。各稅種計算如下：
1.應繳增值稅=230.80÷1.05×5%=10.99（萬元）。
2.應繳房產(chǎn)稅=219.81×3%=6.59（萬元）。
3.應繳個人所得稅=219.81×0.5%=1.10（萬元）。
合計應繳稅款=10.99+6.59+1.10=18.68（萬元）。
稅負率=18.68÷230.80=8.09%。
經(jīng)計算與比較，承租方增加進項稅額抵扣金額0.19萬元（10.99-10.50-0.30），是有利的。出租方減少稅費現(xiàn)金流量支出金額1.15萬元（19.83-18.68），稅負降低比率0.50%（8.59%-8.09%）。
作者：朱東吾 朱恭平
作者單位：京洲聯(lián)信揚州稅務師事務所
來源：中國稅務報
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