營改增后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)必須知道的五個(gè)銷項(xiàng)稅問題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-03-24
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房地產(chǎn)營改增后，面對(duì)如此大的變革，讓許多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)頭疼不已。
本文就來梳理一下關(guān)于銷項(xiàng)稅的五個(gè)常見問題吧！
1
Q：許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修軟裝，有時(shí)也相應(yīng)贈(zèng)送了家電，如空調(diào)電視等。
在核算銷項(xiàng)稅額時(shí)，是否應(yīng)將銷售房屋的價(jià)款、精裝修款、贈(zèng)送家電價(jià)款分別進(jìn)行核算，按照不同稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額？?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對(duì)外銷售價(jià)格統(tǒng)一按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)？
A：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費(fèi)用已包含在房屋銷售的價(jià)格中，不屬于無償贈(zèng)送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷售。
同時(shí)銷售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價(jià)款歸屬于一項(xiàng)銷售行為，應(yīng)將取得的所有價(jià)款作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。
2
Q：在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售、增加蓄客量會(huì)采取一些促銷手段，如買房贈(zèng)送車輛/車位，這種情況下，增值稅應(yīng)如何申報(bào)計(jì)算？
A：買房贈(zèng)送車輛應(yīng)按照簽訂的房屋銷售合同中標(biāo)明的價(jià)款作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅；小轎車應(yīng)按照視同銷售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)“按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”來確定銷售額，按照銷售貨物（17%的稅率）來計(jì)算申報(bào)繳納增值稅。
買房贈(zèng)送車位行為則應(yīng)區(qū)分以下情況：
①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送車位會(huì)進(jìn)行如下實(shí)務(wù)處理，按照銷售房屋和銷售車位拆分銷售價(jià)格，并分別簽訂房屋和車位的銷售合同。這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定價(jià)格分別預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車位簽訂的銷售合同中標(biāo)明的銷售價(jià)格是否符合市場(chǎng)價(jià)格，如果明顯偏低市場(chǎng)價(jià)格，則按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行增值稅的預(yù)繳或者納稅申報(bào)。
②如果房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送車位，未對(duì)車位單獨(dú)簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，房地產(chǎn)企業(yè)需按照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”規(guī)定確認(rèn)車位的銷售價(jià)格，并繳納增值稅。
3
Q：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進(jìn)行劃線，改造成商鋪或者車位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車位的使用權(quán)出售給消費(fèi)者。這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)按什么科目繳納？
A：人防工程出售的是一種使用權(quán)而不是所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)來繳納增值稅，銷項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租租金；
但如果人防辦無法開具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入成本，具體落實(shí)應(yīng)看各地的具體落實(shí)政策。
4
Q：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認(rèn)籌金是否作為預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)？
A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款，應(yīng)包括定金以及分期取得的預(yù)收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向金、訂金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款范疇，不需預(yù)繳增值稅。
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Q：代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
A：價(jià)外費(fèi)用指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，雖然契稅、印花稅等不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第十三條規(guī)定的“對(duì)行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)”的范疇，但企業(yè)代收此部分稅費(fèi)也是代收代付性質(zhì)，由相關(guān)部門開具以購房者為主體的發(fā)票或行政事業(yè)型收費(fèi)憑據(jù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等不應(yīng)納入銷售額中。
專家提醒：
營改增是一項(xiàng)國家稅制方面的重大改革，涉及范圍廣泛，內(nèi)容龐大，在實(shí)操中想要完全理解吃透，仍需要不斷的學(xué)習(xí)和實(shí)踐哦。
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