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“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的31個(gè)發(fā)票及增值稅等問(wèn)題（2017年9月14日）
來(lái)源：河北國(guó)家稅務(wù)局
1、已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，營(yíng)改增后怎么補(bǔ)開(kāi)發(fā)票？
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào) 第九條:可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”；發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”發(fā)票備注欄注明“已納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣（省局答疑八）
2、房地產(chǎn)預(yù)收款怎么開(kāi)具發(fā)票？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼， 602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)第九條）
規(guī)格型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)（如：定金、30%首付款等）、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房面積。（省局答疑八）
3、2個(gè)以上自然人共同購(gòu)買房產(chǎn)怎么開(kāi)具發(fā)票？
省答疑八：發(fā)票購(gòu)貨方名稱可以填寫共有人姓名，納稅識(shí)別號(hào)一欄可以不填寫在備注欄填寫共有人姓名、身份證件號(hào)碼和房產(chǎn)地址等信息。
4、房地產(chǎn)開(kāi)具發(fā)票有哪些要求？
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定：在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫)“單位”欄填寫面積單位備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
5、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目因確權(quán)面積差、銷售折扣等原因紅字發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題
已開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開(kāi)具紅字發(fā)票的，可以開(kāi)具紅字增值稅普通發(fā)票。
開(kāi)具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開(kāi)具原因。
納稅申報(bào)時(shí)，紅字增值稅普通發(fā)票負(fù)數(shù)金額在申報(bào)表如實(shí)填報(bào)的同時(shí)，在無(wú)票收入欄次填報(bào)相同的正數(shù)銷售額。
6、營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開(kāi)具錯(cuò)誤怎么辦？
2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開(kāi)具錯(cuò)誤，需要開(kāi)具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開(kāi)具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)不受此時(shí)間限制），同時(shí)開(kāi)具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開(kāi)具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對(duì)應(yīng)原開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開(kāi)具原因。藍(lán)字發(fā)票開(kāi)具時(shí)應(yīng)在備注欄注明對(duì)應(yīng)原開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開(kāi)具原因。
問(wèn)題7、土地價(jià)款扣除范圍問(wèn)題
財(cái)稅[2016]140號(hào)：七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
省局解答二廢止，原：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
問(wèn)題8、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款怎么計(jì)算？
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款（被財(cái)稅[2016]140號(hào)廢）。
問(wèn)題9、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款怎么進(jìn)行賬務(wù)處理？
《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）:增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。
“銷項(xiàng)稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；
賬務(wù)處理：
借：“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”
貸：“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”
問(wèn)題10、“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”如何計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款問(wèn)題
國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開(kāi)發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：
（1）首先，計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款：已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款=支付的土地總價(jià)款×（已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開(kāi)發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
問(wèn)題11、在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，4種不同形式的“土地出讓金”返還款會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）通過(guò)招拍掛獲得了一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，支付土地出讓金1億元。后來(lái)，A公司取得土地出讓金返還款2000萬(wàn)元。那么，在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，不同形式的土地出讓金返還款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理？
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn)，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
會(huì)計(jì)處理：
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日常活動(dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn)，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，且與企業(yè)日?；顒?dòng)不相關(guān)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。會(huì)計(jì)處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)）：
借：銀行存款 2000萬(wàn)
貸：營(yíng)業(yè)外收入 2000萬(wàn)
情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn)，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
所得稅處理：
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）規(guī)定，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；2、財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款不滿足不征稅收入的條件，因此需要全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅500萬(wàn)元（500=2000*25%）。
情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
會(huì)計(jì)處理：
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。第八條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入損益。
情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
A公司取得的財(cái)政返還，屬于對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的補(bǔ)償，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，且應(yīng)當(dāng)沖減開(kāi)發(fā)成本的賬面價(jià)值2000萬(wàn)。會(huì)計(jì)處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)）：
借：銀行存款 2000萬(wàn)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-市政配套設(shè)施2000萬(wàn)
所得稅處理：
A公司取得的該項(xiàng)財(cái)政性資金按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計(jì)入收入，因此不適用財(cái)稅[2011]70號(hào)文件規(guī)定。對(duì)企業(yè)所得稅影響通過(guò)結(jié)轉(zhuǎn)已售“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的成本時(shí)實(shí)現(xiàn)。
情形三：政府將該筆返還款項(xiàng)用于對(duì)A公司實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助
會(huì)計(jì)處理： 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定，政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。A公司取得的財(cái)政返還用于補(bǔ)償發(fā)生的成本支出，因此應(yīng)當(dāng)沖減土地開(kāi)發(fā)成本。會(huì)計(jì)處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)）：
借：銀行存款 2000萬(wàn)
借：開(kāi)發(fā)成本-土地成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000萬(wàn)
所得稅處理：
A公司取得的該項(xiàng)財(cái)政性資金按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計(jì)入收入，因此也不適用財(cái)稅[2011]70號(hào)文件規(guī)定，對(duì)企業(yè)所得稅影響同樣通過(guò)結(jié)轉(zhuǎn)已售“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的成本時(shí)實(shí)現(xiàn)。
情形四：A公司紅線內(nèi)配建養(yǎng)老院，建成后移交政府，財(cái)政返還款作為對(duì)養(yǎng)老院建設(shè)的補(bǔ)貼
會(huì)計(jì)處理：
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助》第五條規(guī)定，下列各項(xiàng)適用其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：（一）企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。A公司建設(shè)養(yǎng)老院，取得政府支付的2000萬(wàn)，發(fā)生成本1800萬(wàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源的取得與企業(yè)提供服務(wù)密切相關(guān)，不屬于無(wú)償從政府取得收入。因此，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定，計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。會(huì)計(jì)處理為（未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)）：
借：銀行存款 2000萬(wàn)
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2000萬(wàn)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1800萬(wàn)
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1800萬(wàn)
所得稅處理：
A公司取得利潤(rùn)200萬(wàn)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅50萬(wàn)元（200×25%）
問(wèn)題12、“代建”房屋的行為如何征收增值稅問(wèn)題
納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：
（一）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；
（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；
（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；
（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。
問(wèn)題13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問(wèn)題
省局答疑八：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：
（一）收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；
（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。
問(wèn)題14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？若將學(xué)校無(wú)償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理？
省局答疑八：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。若將學(xué)校無(wú)償移交給政府，不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額也不需轉(zhuǎn)出。
問(wèn)題15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）
成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
問(wèn)題16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤“爛尾樓”再銷售的，如何繳納增值稅問(wèn)題
在房地產(chǎn)冷熱不均情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，無(wú)法繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅？
2016年8月18日，萬(wàn)友房地產(chǎn)公司由于資金緊張，現(xiàn)將在建未完的太湖別墅項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給瑞安房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格5億元，瑞安達(dá)房地產(chǎn)接盤后，以自已的名義重新立項(xiàng)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷售，兩公司稅務(wù)處理情況。
省答疑八規(guī)定： 1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。
在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
萬(wàn)友房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓在建工程，如果是尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
如果轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
瑞安達(dá)房地產(chǎn)公司，購(gòu)入建工程，取得增值稅專用發(fā)票，按發(fā)票注明的增值稅抵扣銷項(xiàng)稅。適用于總局2016年18號(hào)公告，扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。如果不立項(xiàng)，適用于總局14號(hào)公告，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
問(wèn)題17、銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位如何繳納增值稅？
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋第三條第四款規(guī)定：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
所以，銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
問(wèn)題18、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問(wèn)題
省解答二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理?，F(xiàn)實(shí)中還有””買房送車”、”買房送車位”等等。
依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！?/span>
收入額按國(guó)稅函【2008】875號(hào)處理，將總的銷售額按各商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)目的銷售收入。
問(wèn)題19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宣傳禮品是否需要繳納增值稅？
XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2017年1月10日開(kāi)盤，對(duì)前來(lái)看房人員并登記購(gòu)房的人員贈(zèng)送茶杯、雨傘等物品，茶杯、雨傘是否繳稅？
視同銷售繳稅：依據(jù)：《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第（八）款，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售繳納增值稅。
問(wèn)題20、房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人收取的購(gòu)房違約金是否繳納增值稅？
XX購(gòu)房人，未及時(shí)辦理購(gòu)房手續(xù)，根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人收取的違約金。
銷售行為成立，向購(gòu)房人收取的違約金屬價(jià)外費(fèi)用，需要計(jì)算繳納增稅。
銷售行為不成立，向購(gòu)房人收取的違約金屬營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增稅。
依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
問(wèn)題21、開(kāi)發(fā)商退賠業(yè)主的款項(xiàng)能否沖減售房收入？
能。依據(jù):財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，第三十二條 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；
第三十六條 納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。
國(guó)稅函[2008]875號(hào)，已確認(rèn)銷售的售出商品，發(fā)生銷售折讓和銷售退回的，應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售商品收入。
問(wèn)題22：以接受投資取得的土地，開(kāi)發(fā)商品，其土地價(jià)款是否可以從銷售收入中扣除？
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
因此，接受投資取得的土地使用權(quán)，在計(jì)算銷售額時(shí)，不可以扣除對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。
投資企業(yè)以土地使用權(quán)對(duì)外投資，相當(dāng)于用土地使用權(quán)換取股權(quán)，屬于《試點(diǎn)辦法》第十一條規(guī)定的有償銷售情形，應(yīng)按“銷售無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)”稅目，適用11%稅率繳納增值稅，如為2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，根據(jù)財(cái)稅[2016]47號(hào)文件第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
被投資企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)投資時(shí)，可按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中抵扣，如果從該土塊的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售中再扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，必然重復(fù)扣除。
問(wèn)題23、因土地權(quán)屬更名，項(xiàng)目公司取得土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，如何進(jìn)行增值稅處理？
如：A房產(chǎn)公司2016年12月通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元，并取土地出讓金財(cái)政收據(jù)，2017年1月，A公司成立全資子公司B公司，并與國(guó)土局簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將該土地使用權(quán)變更為B公司，B公司取得了原國(guó)土局開(kāi)具給A公司的土地使用權(quán)，造成土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，該土地出讓金是否可以從銷售收入中扣除呢？
財(cái)稅【2016】140號(hào)文件第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；
（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。
問(wèn)題24、配套公共設(shè)施的建筑面積可以作為土地價(jià)款扣除的基數(shù)嗎？
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條 ：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第五條：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
問(wèn)題25、房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺(tái)風(fēng)”損失其進(jìn)項(xiàng)稅需要轉(zhuǎn)出嗎？
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十七條 ：非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十八條 ：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。
房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺(tái)風(fēng)”損失不屬于非正常損失，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。
房產(chǎn)非正常損失情形一般有：施工現(xiàn)場(chǎng)材料丟失、被盜；未批先建、違建沒(méi)收、銷毀、拆除。
問(wèn)題26、兼營(yíng)一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的，如何劃分可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
A公司同時(shí)存在新項(xiàng)目和老項(xiàng)目，老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅，取得收入同時(shí)有銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入和商業(yè)用房的房租收入，期間取得的進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十九條： 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額
先計(jì)算銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入與房租收入的比例計(jì)算出銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅；
銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全進(jìn)項(xiàng)稅額*（當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售額/當(dāng)期全部銷售額）
再計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目與一般計(jì)稅項(xiàng)目的不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十三條：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
注意：建設(shè)規(guī)模
問(wèn)題27、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條(四)款：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條：購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
所以，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)用于固定資產(chǎn)的，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
問(wèn)題28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房，直接開(kāi)具發(fā)票，是否需要預(yù)繳增值稅？
無(wú)需預(yù)繳增值稅。按適用稅率繳納增值稅。
問(wèn)題29、“拆一還一”問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。
問(wèn)題30、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款時(shí)賬務(wù)處理
XXX房地產(chǎn)公司A小區(qū)于2016年10月30日達(dá)到預(yù)售條件并取得預(yù)售許可證，陸續(xù)收到客戶支付的預(yù)售款33300萬(wàn)，暫不考慮其他稅種
（1）2016年10月收到預(yù)售款時(shí)
借：銀行存款 33300
貸：預(yù)收賬款 33300
（2）2016年11月預(yù)繳增值稅時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 900（33300/1.11*3%)
貸：銀行存款 900
問(wèn)題31、房地產(chǎn)企業(yè)差額征稅的賬務(wù)處理問(wèn)題
2017年12月，A小區(qū)竣工并辦理交房手續(xù)，累計(jì)銷售90000平米，預(yù)收房款99900萬(wàn)元，累計(jì)共預(yù)繳增值稅2700萬(wàn)元，土地增值稅1800萬(wàn)元，期初留抵進(jìn)項(xiàng)稅額4400萬(wàn)元，其他支出項(xiàng)目不考慮。
結(jié)轉(zhuǎn)收入，確認(rèn)銷售額，假設(shè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款4500萬(wàn)元
銷售額=（99900-4500）/1.11=85845.95萬(wàn)元
銷項(xiàng)稅額=85845.95*11%=9454.05萬(wàn)
（1）借:預(yù)收賬款 99900
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 90000
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9900
（2）借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）445.95
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 445.95
（3）結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 54000
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 54000
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9900
（4）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅金
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 2700
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 2700
（5）應(yīng)繳增值稅=9900-445.95-4400=5054.05
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）5054.05
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 5054.05
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