房開企業(yè)會計們注意啦，這5個印花稅問題值得關注！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-04-25
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根據(jù)稅法規(guī)定，在我國境內書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人是印花稅的納稅義務人。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要繳納印花稅的環(huán)節(jié)較多，對于實務中房地產(chǎn)企業(yè)納稅人存在的疑問，小編總結了五個較為典型的問題，具體如下：
問題一、房地產(chǎn)企業(yè)取得國有土地使用權時簽訂的《土地使用權出讓合同》是否需要繳納印花稅？
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。
根據(jù)《印花稅暫行條例施行細則》(財稅字〔1988〕第255號)第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權轉移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。
根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權轉移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據(jù)，按所載金額萬分之五貼花。
因此，針對該問題需要繳納印花稅。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得一塊國有土地使用權，與當?shù)貒辆趾炗喌耐恋厥褂脵喑鲎尯贤献⒚鞯暮贤瑑r款為12億元，那么，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納印花稅12億*0.05%=60萬元。
問題二、全面營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應計入哪個會計科目核算？
根據(jù)《財政部關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會〔2016〕22號）第二條規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。
因此，全面營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應計在“稅金及附加”會計科目進行核算。
問題三、財會〔2016〕22號實施后，繳納印花稅該如何進行會計賬務處理？
根據(jù)財會〔2016〕22號相關規(guī)定，印花稅在“稅金及附加”會計科目進行核算，其賬務處理分為以下兩種方式：
（一）先計提后繳納的賬務處理：
確認稅款時：
借：稅金及附加
貸：應交稅費——應交印花稅
實際繳稅時：
借：應交稅費——應交印花稅
貸：銀行存款/現(xiàn)金
（二）不計提直接繳納時：
借：稅金及附加
貸：銀行存款/現(xiàn)金
期末將本科目余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額。
問題四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時，已計入管理費用科目核算的印花稅是否可以扣除？
根據(jù) 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第九條規(guī)定：《印花稅暫行條例施行細則》中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
因此，轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以扣除，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定繳納的印花稅列入管理費用不能作為已繳稅金重復扣除。
問題五、轉讓未開發(fā)土地使用權涉及的印花稅問題
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年1月通過競拍方式取得一塊國有土地使用權，金額10億元，簽訂土地使用權出讓合同后，A公司全額繳納了印花稅。3月，因集團公司戰(zhàn)略調整將尚未開發(fā)的該地塊又以11億元的價格轉讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么A公司轉讓未開發(fā)的土地使用權時，是否需要繳納印花稅？若繳納，印花稅可以在計算土地增值稅時扣除嗎？
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)的規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未開發(fā)的土地轉讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按11億元為計稅價格繳納印花稅。
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第（一）項規(guī)定，對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司未開發(fā)即轉讓的土地涉及的印花稅可以在計算土地增值稅時扣除。
編輯設計：門頭溝稅務
來源：中稅答疑新媒體智庫
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