建議加強地下產(chǎn)權(quán)車位房產(chǎn)稅管理 從測繪報告中挖出未申報房產(chǎn)稅款
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-05-08
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如果一個經(jīng)營數(shù)據(jù)異常的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過風險點排查后顯示沒有涉稅問題，稅務人員是不是可以就此止步？稽查人員選擇另辟檢查途徑，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一個刻意隱瞞的違法事實：某房地產(chǎn)公司未就其價值達5148.49萬元的自用可售地下車位申報房產(chǎn)稅。
日前，位于某省城的房地產(chǎn)集團股份有限公司向稅務部門補申報繳納房產(chǎn)稅200多萬元，并開始嚴格規(guī)范各項涉稅業(yè)務。這給營改增背景下的地方稅管理提供了一種思路。
查前分析：理出兩大涉稅疑點
前不久，某省地稅局根據(jù)高風險識別數(shù)據(jù)對某房地產(chǎn)集團股份有限公司開展納稅檢查。
在入戶檢查之前，檢查組通過征管系統(tǒng)調(diào)取該公司的信息，對其資產(chǎn)負債表和損益表展開分析。
分析結(jié)果顯示兩大疑點：一是這家成立于2001年12月的房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司，注冊資本2.75億元，有20多家子公司，屬于重點稅源企業(yè)，但所申報的營業(yè)收入很有限。二是該公司兩年的賬面利潤可觀，但所申報的應納稅所得額連續(xù)兩年為負數(shù)，其中2013年為負800多萬元，2014年為負1300多萬元。
針對這些疑點，檢查組制訂了一份詳細的檢查方案，準備先將檢查重點放在企業(yè)報表項目的審核上，然后層層鎖定檢查重點。為保證檢查工作質(zhì)量和效果，檢查組按稅種將檢查人員進行了分工。
細致審核：所列疑點一一消除
按照計劃，檢查人員先調(diào)取該公司檢查年度的財務數(shù)據(jù)。
將這些數(shù)據(jù)與征管系統(tǒng)中的稅收電子數(shù)據(jù)進行比對分析，檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司兩年的收入大部分為房屋租賃收入和老辦公用房的轉(zhuǎn)讓收入，并沒有當期庫存商品的銷售。其利潤總額的來源主要集中在“投資收益”項目上，這些收益為下屬子公司的分紅，屬于免稅項目。鑒于此，有關(guān)該公司損益類科目的疑點被排除。
接下來，檢查人員開始重點審核該公司的資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)負債表中最可能有問題的就是長期股權(quán)投資科目，而該公司的資產(chǎn)負債表顯示，該公司2014年末有長期股權(quán)投資13.85億元，且存在變動的情況。
該公司是不是存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況？仔細審核有關(guān)長期股權(quán)投資科目，檢查人員并沒有發(fā)現(xiàn)任何涉稅問題。
盤點資產(chǎn)：尋找企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品
至此，這家企業(yè)似乎沒有什么大的涉稅問題了。是不是就此止步呢？
檢查組經(jīng)過討論，決定換個思路繼續(xù)查下去，比如核對企業(yè)的賬面固定資產(chǎn)，從資產(chǎn)的角度審核其涉稅事項。
經(jīng)查，檢查人員發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)在2014年期末有開發(fā)產(chǎn)品5148.49萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品屬于存量房，如果未銷售出去并不需要繳納房產(chǎn)稅?？紤]到這一點，檢查人員向該公司的財務負責人了解情況，得知該公司在幾年前已經(jīng)停止開發(fā)項目，在檢查年度并沒有可銷售的商品房。
那么，該公司賬面上顯示的5148.49萬元開發(fā)產(chǎn)品是什么？該公司有沒有未銷售的商鋪在出租？帶著這些問題，檢查人員從房產(chǎn)稅的角度盤點該公司的資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)該公司的房產(chǎn)稅申報相當規(guī)范，所收取的房租收入全部申報涉及稅收，沒有資產(chǎn)出租未申報稅收的情況。
“這5148.49萬元開發(fā)產(chǎn)品到底是什么？”檢查人員這時直接向該公司財務人員詢問，得到的回答是“公共配套設施”。
由于企業(yè)賬面上對此并沒有詳細注明，檢查人員只得通過其他方法了解真實情況。
另辟蹊徑：測繪報告揭開真相
檢查人員抱著試試看的想法，讓該公司提供一份有關(guān)其目前辦公所在樓盤的測繪報告，并到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)查詢樓盤信息。將企業(yè)提供的樓盤測繪報告與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的有關(guān)樓盤信息作對比，檢查人員發(fā)現(xiàn)測繪報告的地下面積存在可售的情況——該公司在樓盤的上面三層辦公，該樓盤地下有兩層車位。
這時，檢查人員突然想起通知企業(yè)需要實地檢查時，該公司財務負責人曾說要讓行政部門幫檢查人員辦停車卡，說是不辦卡停不了車，有卡去晚了也可能沒有車位。
根據(jù)這一線索，檢查人員得出結(jié)論：“該公司賬面上的開發(fā)產(chǎn)品應為地下車位”。但企業(yè)財務人員解釋說，這部分開發(fā)產(chǎn)品是賬務處理錯誤，賬面并不應做結(jié)存處理，所有的車位成本已在企業(yè)所得稅前扣除了。
檢查人員認為，由于這些地下車位是可售的性質(zhì)，必須按照存量房來管理。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅﹝2005﹞181號）的相關(guān)規(guī)定，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
至此，檢查人員確定了該公司自用可售產(chǎn)權(quán)車位未申報房產(chǎn)稅的事實，有關(guān)車位價值5148.49萬元，應補申報繳納房產(chǎn)稅近200萬元。
地下產(chǎn)權(quán)車位房產(chǎn)稅該如何管理？通過本案，可得到一些啟示。
1.細化強化房產(chǎn)稅管理。房產(chǎn)稅涉及業(yè)務復雜，本案中，如果檢查人員未去核對企業(yè)的測繪報告和可售面積，是很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)自用地下可售產(chǎn)權(quán)車位未申報房產(chǎn)稅問題的。 2.區(qū)分對待地下車位的房產(chǎn)稅問題。隨著私家車的普及，如今每個樓盤在開發(fā)過程中都會預留產(chǎn)權(quán)車位和人防車位。稅務人員在對房地產(chǎn)企業(yè)的檢查中一定要分清有關(guān)車位的性質(zhì)。如果是產(chǎn)權(quán)車位，自用要按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，未用則屬于存量房不用繳納房產(chǎn)稅。如果是人防車位，合同要注明“買受人所購地下停車位部分位于人防工程內(nèi)，買受人購買的為地下停車位使用權(quán)，非所有權(quán)。停車位使用期限同土地使用證年限。如國家相關(guān)法律有其他規(guī)定，按相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行”。稅務機關(guān)規(guī)定，企業(yè)銷售位于人防工程內(nèi)、不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)證的車位，使用租賃業(yè)發(fā)票，不能向買受人開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。另外，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。”對此項業(yè)務，雙方簽訂的雖然名為銷售合同，但實質(zhì)上是租賃合同，應按租賃業(yè)務對待。公司收取相當于全部價款的款項，視同一次性收取20年的租金，需要分攤計算每年的租金額按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。 3.規(guī)范房企的車位成本核算方式，堵塞征管漏洞。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。企業(yè)一般會將地下非單獨建造的停車場所作為公共配套設施處理，但之后又嚴格按照可售面積來分攤開發(fā)產(chǎn)品成本。這類企業(yè)有的地下車位成本已全部在申報企業(yè)所得稅前扣除，后期銷售車位收入并無成本可扣。本案中，如果企業(yè)財務處理時將車位成本全部在地上可售面積分攤，這部分房產(chǎn)便不存在房產(chǎn)原值，形成征管漏洞。 4.按樓盤的開發(fā)銷售周期跟蹤檢查房企。每個樓盤從開始預售到最后土地增值稅清算，往往時間跨度長，比如本案中被查企業(yè)的這個樓盤從預售到銷售結(jié)束，一共用了近4年的時間，但這段時間并不在檢查年度范圍內(nèi)。后期選案是因為高風險識別選中這戶企業(yè)，但風險點核實后均沒有問題。如果該案向以前年度延伸檢查，必須有足夠的證據(jù)證明企業(yè)以往年度有稅收違法問題。建議對房地產(chǎn)企業(yè)實施跟蹤檢查，將一個樓盤的開發(fā)銷售周期作為一個檢查周期，加強稅收控管。
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