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中國稅務(wù)報(bào)

 

　　企業(yè)符合土地增值稅可清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已完成清算，但仍有部分尾盤需要出售，對(duì)此稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)后續(xù)管理。但在稅收實(shí)踐中，部分稅務(wù)部門和稅務(wù)人員對(duì)完成清算后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅管理，較易存在操作上的兩大誤區(qū)。

　　

　　誤區(qū)之一：按照預(yù)征率申報(bào)。即：當(dāng)期銷售收入×預(yù)征率＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。

　　

　　誤區(qū)之二：按照項(xiàng)目清算的實(shí)際稅負(fù)率進(jìn)行申報(bào)。即：（已清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額÷已清算項(xiàng)目銷售收入）×當(dāng)期銷售收入＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。

　　

案例

 

　　某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年6月成立，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售和租賃等業(yè)務(wù)。該公司開發(fā)某項(xiàng)目建設(shè)周期為2011年～2013年，項(xiàng)目總可售建筑面積10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店鋪3000平方米，占30%。2015年6月企業(yè)已銷售建筑面積8500平方米，其中普通住宅售出面積6800平方米，店鋪售出面積1700平方米。該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為85%，符合可要求土地增值稅清算條件。在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知后，企業(yè)按要求對(duì)項(xiàng)目土地增值稅作自行清算，并形成清算報(bào)告及相關(guān)清算資料上報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　

案情

 

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　　稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過審核確認(rèn)，至清算時(shí)，該項(xiàng)目普通住房的銷售均價(jià)3500元/平方米、售出面積6800平方米；店鋪銷售均價(jià)6176.47元/平方米、售出面積1700平方米；取得銷售總收入3430萬元（普通住房2380萬元、店鋪1050萬元）；含稅費(fèi)的扣除項(xiàng)目總金額為3500萬元[普通住宅分?jǐn)偨?450萬元（3500×70%）、店鋪分?jǐn)?050萬元（3500×30%）]。應(yīng)納土地增值稅為152.25萬元，其中：普通住宅增值額為0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即無增值額；店鋪455萬元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率為76.47%（455÷595×100%），應(yīng)納土地增值稅為152.25萬元（455×40%－595×5%）。

　　

　?。ǘ┖罄m(xù)銷售土地增值稅管理情況

　　

　　2015年11月，該項(xiàng)目在土地增值稅已清算后，發(fā)生了剩余“未售商品房”再銷售業(yè)務(wù)，共售出面積600平方米（其中，普通住宅100平方米，均價(jià)5100元/平方米；店鋪500平方米，均價(jià)8000元/平方米），依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總可售建筑面積；當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額＝當(dāng)期增值額×相對(duì)應(yīng)的適用稅率。經(jīng)核算，該項(xiàng)目單位建筑面積成本費(fèi)用為0.35萬元（3500÷10000），后續(xù)銷售土地增值稅計(jì)算如下：

　　

　　1.當(dāng)期普通住房增值額＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

　　

　　增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免稅優(yōu)惠政策，適用30%的稅率）

　　

　　當(dāng)期普通住房土地增值稅應(yīng)納稅額＝160000×30%＝48000（元）

　　

　　2.當(dāng)期店鋪增值額＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

　　

　　增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，適用50%、速算扣除15%的稅率）

　　

　　土地增值稅應(yīng)納稅額＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

　　

　　追繳企業(yè)后續(xù)銷售土地增值稅＝862500＋48000＝910500（元）

　　

分析

 

　　本案中，受多種因素影響，企業(yè)尾盤實(shí)際的稅負(fù)率通常與之前階段并不相同，套用已清算項(xiàng)目稅負(fù)率計(jì)算尾盤的土地增值稅，會(huì)造成稅款多繳或少繳（房?jī)r(jià)上漲期造成少繳）的問題。對(duì)此，要依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件有關(guān)尾盤轉(zhuǎn)讓收入的土地增值稅處理辦法進(jìn)行管理，即：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。計(jì)算公式是：

　　

　　單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　

　　扣除項(xiàng)目金額＝（清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總額÷清算時(shí)總建筑面積）×當(dāng)期銷售或轉(zhuǎn)讓建筑面積

　　

　　這里尤其要注意，“清算的總建筑面積”應(yīng)指“可售總面積”，否則不可售部分的成本費(fèi)用將無處分?jǐn)偂?/div>

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