深圳市稅務(wù)局明確房地產(chǎn)業(yè)營改增之新老項目界定、土地價款扣除、回遷安置房、公共配套設(shè)施等6個執(zhí)行口徑問題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-12-08
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信息來源：國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè)
為了進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)增值稅征管，現(xiàn)將房地產(chǎn)業(yè)增值稅若干業(yè)務(wù)問題明確如下：
一、新老項目界定
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一房地產(chǎn)項目取得多個《建筑工程施工許可證》的，可以以該項目取得的首個《建筑工程施工許可證》上注明的開工日期為準(zhǔn)。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以未取得《建筑工程施工許可證》為由辦理老項目備案，之后又取得《建筑工程施工許可證》，注明的合同開工日期在2016年4月30日后的建筑工程項目不屬于老項目。
二、土地價款扣除
可以扣除的土地價款是指土地受讓人向政府部門、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
變更土地使用性質(zhì)補繳土地價款中的土地出讓金及在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。
城市配套設(shè)施費及不在上述范圍的其他項目不得在計算銷售額時扣除。
三、回遷安置房
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動產(chǎn)計算繳納增值稅。
1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補償協(xié)議中房屋補償約定的具體補償標(biāo)準(zhǔn)或面積進行確認(rèn)。
2、確定視同銷售的銷售額：
①實際回遷面積未超過拆遷補償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利潤率）
②實際回遷面積超過拆遷補償協(xié)議約定面積的部分，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計算繳納增值稅。
四、公共配套設(shè)施
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目時，將未單獨作價銷售的公共配套設(shè)施，如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位的，不需要按照視同銷售計提銷項稅額，也不需要做進項稅額轉(zhuǎn)出。
五、納稅義務(wù)發(fā)生時間
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的納稅義務(wù)發(fā)生時間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。
六、納稅申報
我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)項目取得的收入在項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目所在地成立的項目公司不得參與總公司增值稅匯總申報。
以上規(guī)定除第六條從2017年7月1日起適用外，其他均從2016年5月1日起適用。
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