云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于預(yù)征土地增值稅的前后變化對比
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-17
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云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于預(yù)征土地增值稅的前后變化對比
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相關(guān)文件：
1、云南省地方稅務(wù)局貫徹國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的意見 云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日)，云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號同步廢止。
1、保障性住房預(yù)征
原規(guī)定：
除經(jīng)濟適用住房外，其它房地產(chǎn)開發(fā)項目，均應(yīng)實行預(yù)征。
征求意見稿：
保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
新規(guī)定：
保障性住房實行零預(yù)征率
表述有所不同，原規(guī)定是經(jīng)濟適用住房不實行預(yù)征，新規(guī)為保障性住房實行零預(yù)征率。
2、預(yù)征的計稅依據(jù)
原規(guī)定：
土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收房款。
新規(guī)定：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
征求意見稿中未有表述，在新規(guī)定中予以明確，說明執(zhí)行中存在較大的爭議。
因為土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，一般性認為土地增值稅預(yù)征的計算方法是：
一般計稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率
簡易計稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
文件規(guī)定說“可”按照，是“簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，在土地增值稅的預(yù)征計稅依據(jù)上，不是按不含增值稅收入計算預(yù)征，而應(yīng)按預(yù)收款全額（也即是含稅收入）來計算。
這次國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號明確土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，減少了類似的爭議。
3、預(yù)征分類
原規(guī)定：
劃分為經(jīng)濟適用住房；普通住宅；非普通住宅；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等五種類型。
征求意見稿：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，應(yīng)按適用不同預(yù)征率的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目分別核算，對不能分別核算的一律從高適用預(yù)征率。
新規(guī)定：
劃分為保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)等三種類型。
4、預(yù)征率
原規(guī)定：
預(yù)征率為：普通住宅為1%—1.5%；非普通住宅為1.5%—2.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%—3.5%；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%—4%，然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進行清算。
征求意見稿：
預(yù)征率為：普通住宅 1%-2%；非普通住宅2%-4%；其他類型房地產(chǎn)3%-5%。
新規(guī)定：
除保障性住房實行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：
1.普通住房預(yù)征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。
5、原規(guī)定和新規(guī)定一致的規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預(yù)征后清算的征管模式。按月預(yù)征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
6、新規(guī)定新增的內(nèi)容（單項預(yù)征率）
對測算的土地增值稅稅負率明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項預(yù)征率。單項預(yù)征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定。
在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目取地成本、銷售價格、預(yù)計的開發(fā)成本及開發(fā)費用等情況，測算應(yīng)納土地增值稅稅額（考慮普通住房免稅因素后），以測算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的轉(zhuǎn)讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平；若測算的稅負率水平，明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的，可以實行單項預(yù)征率預(yù)征。
確定單項預(yù)征率未超過5%的，由縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確定；確定單項預(yù)征率超過5%（含）的，報經(jīng)州（市）稅務(wù)局集體審議確定。
各縣（市、區(qū)）稅務(wù)局應(yīng)將單項預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報州（市）稅務(wù)局備案，各州（市）稅務(wù)局匯總后在年后30日內(nèi)報省稅務(wù)局備案。
原規(guī)定和征求意見稿中沒有單項預(yù)征率的相關(guān)內(nèi)容，在新規(guī)定中新增了此項內(nèi)容，應(yīng)是參考了部分省的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合云南省的實際情況制定。
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