云南省土地增值稅如何預(yù)征、清算核定征收？詳情看這里
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-19
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為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理和政策執(zhí)行，結(jié)合云南實(shí)際，近日，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局制定了《關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），對(duì)土地增值稅預(yù)征、土地增值稅清算核定征收、土地增值稅清算共同成本費(fèi)用計(jì)算分?jǐn)?、土地增值稅清算單位的確定、土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收等方面作出明確。
具體內(nèi)容如下
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一、
土地增值稅預(yù)征
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的征管模式。按月預(yù)征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
（一）除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外，各地不同類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：
1.普通住房預(yù)征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
（二）對(duì)測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率按照對(duì)該項(xiàng)目測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定。
在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取地成本、銷(xiāo)售價(jià)格、預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等情況，測(cè)算應(yīng)納土地增值稅稅額（考慮普通住房免稅因素后），以測(cè)算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)算出該項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)率水平；若測(cè)算的稅負(fù)率水平，明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征。
確定單項(xiàng)預(yù)征率未超過(guò)5%的，由縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確定；確定單項(xiàng)預(yù)征率超過(guò)5%（含）的，報(bào)經(jīng)州（市）稅務(wù)局集體審議確定。
各縣（市、區(qū)）稅務(wù)局應(yīng)將單項(xiàng)預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報(bào)州（市）稅務(wù)局備案，各州（市）稅務(wù)局匯總后在年后30日內(nèi)報(bào)省稅務(wù)局備案。
解讀
為進(jìn)一步發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》有關(guān)除保障性住房外，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率的規(guī)定，結(jié)合云南省各州市房?jī)r(jià)水平高低不一的實(shí)際，《公告》除明確保障性住房實(shí)行零預(yù)征率預(yù)征土地增值稅外，區(qū)分不同地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況實(shí)行不同的預(yù)征率。
預(yù)征是保障土地增值稅收入均衡入庫(kù)的重要手段，遵從預(yù)征率的調(diào)整要和清算實(shí)際稅負(fù)結(jié)合的原則，《公告》明確對(duì)測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率明顯偏高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以實(shí)行單項(xiàng)確定預(yù)征率預(yù)征。保障性住房應(yīng)符合保障性住房的現(xiàn)行規(guī)定。
二、
土地增值稅清算核定征收
查賬征收是土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。
對(duì)符合國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條之規(guī)定，確需采取核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展核定征收核查工作；核查結(jié)果經(jīng)集體審核合議后，通知納稅人申報(bào)辦理稅款繳納或者退稅手續(xù)。
項(xiàng)目清算采取核定征收方式應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議決定。
（一）核定收入
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，或者申報(bào)不實(shí)等情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定其收入。
（二）核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實(shí)的，清算項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建筑安裝造價(jià)定額資料，或者委托具有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
（三）核定征收率
符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第七條之規(guī)定，確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)型、同規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。
核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。
解讀
一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬務(wù)相對(duì)比較健全，查賬征收應(yīng)作為土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。結(jié)合現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，土地增值稅清算核定征收分核定收入、核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、核定征收率幾種方式。
其中，為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算核定征收，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)評(píng)估情形的規(guī)定，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》有關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實(shí)的，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本有關(guān)規(guī)定，以及《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第六條有關(guān)開(kāi)展評(píng)估工作的規(guī)定，《公告》進(jìn)一步明確了核定四項(xiàng)成本的主體是項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；如當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)未公布建安造價(jià)定額資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托具有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第七條有關(guān)適用核定征收率情形的規(guī)定，《公告》對(duì)核定征收率的測(cè)算確定及上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案作了明確，以規(guī)范核定征收。
三、
土地增值稅清算共同成本費(fèi)用計(jì)算分?jǐn)?/div>
納稅人分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/div>
對(duì)同一清算項(xiàng)目?jī)?nèi)的成本費(fèi)用，按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/div>
難以按照上述方法計(jì)算分?jǐn)偣餐杀举M(fèi)用的，也可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/div>
解讀
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算過(guò)程中，采用不同的共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄆ淝逅憬Y(jié)果有所不同。為了體現(xiàn)公平稅負(fù)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》的相關(guān)規(guī)定，《公告》規(guī)范了全省共同成本的分?jǐn)偡椒ā?/div>
四、
土地增值稅清算單位確定
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理項(xiàng)目登記，并以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。
按照以上方法難以確定的，經(jīng)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按實(shí)際分期項(xiàng)目確定清算單位。
解讀
為統(tǒng)一規(guī)范全省土地增值稅清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，《公告》明確了以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。
五、
土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并轉(zhuǎn)讓的商品房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或者作為投資性房地產(chǎn)的房屋，自投入使用之日起超過(guò)5年以上轉(zhuǎn)讓的，按舊房轉(zhuǎn)讓處理。
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人自建房屋，自投入使用之日起超過(guò)3年以上轉(zhuǎn)讓的，以及企業(yè)、單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋再轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)方式：
（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；
3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
4.納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供原購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅）。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能提供評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，實(shí)行核定征收。
對(duì)非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照本公告第二條第（一）款、第（三）款執(zhí)行。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
解讀
云南省原有的新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，為了進(jìn)一步規(guī)范新舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收管理，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，《公告》對(duì)云南省新舊房的劃分標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，并對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。
六、
執(zhí)行時(shí)間
本公告自發(fā)布之日起施行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自本公告發(fā)布后應(yīng)預(yù)征的土地增值稅，預(yù)征率適用本公告；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本公告施行后達(dá)到應(yīng)清算或者可清算條件的項(xiàng)目，適用本公告。
《云南省財(cái)政廳 云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定〉的通知》（云地稅發(fā)〔1995〕203號(hào)）第一條、《云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（云地稅發(fā)〔2005〕181號(hào)）第一條、《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào)）、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的意見(jiàn)》（2010年第3號(hào)公告發(fā)布）同時(shí)廢止。
來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局
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