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云南省土地增值稅新規(guī)：舊房界定及計算、非房地產(chǎn)企業(yè)新房計算未明確
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所企業(yè)管理有限公司整理
相關(guān)文件：
1、云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號
2、云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號
3、國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號 國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日)，云地稅發(fā)〔1995〕203號第一條、云地稅發(fā)〔2007〕180號同步廢止。
1、舊房界定時間
原規(guī)定：
云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號：
關(guān)于《通知》第七條新建房與舊房的界定問題，鑒于房屋磨損程度無法具體量化，我省新建房與舊房的界定以使用時間為標(biāo)準(zhǔn)，凡是建成后使用或者使用時間在2年以內(nèi)的，屬新建房：凡使用時間超過2年的屬舊房。
云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
新規(guī)定：
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號：
(1)、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或者作為投資性房地產(chǎn)的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉(zhuǎn)讓的，按舊房轉(zhuǎn)讓處理。
(2)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個人自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。
(3)、企業(yè)、單位和個人購買房屋再轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的計算
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告 國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認(rèn)方式：
（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.中介機(jī)構(gòu)評定的舊房及建筑物價格，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)；
3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
4.納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未能提供評估價格，但能提供原購房發(fā)票的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括納稅人購房時繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅）。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，實行核定征收。
對非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告 2020年第7號第二條第（一）款、第（三）款執(zhí)行。
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
可參看《云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于土地增值稅核定征收率的前后變化對比 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所企業(yè)管理有限公司整理》
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房土地增值稅的計算
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并轉(zhuǎn)讓的商品房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個人轉(zhuǎn)讓新房土地增值稅的計算
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個人自建房屋自投入使用之日起沒有超過3年即轉(zhuǎn)讓的，相關(guān)的土地增值稅文件以及國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號文件中沒有具體規(guī)定應(yīng)如何繳納增值稅，從文件規(guī)定推論，滿3年為舊房，不滿3年為新房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅暫行條例實施細(xì)則對新房規(guī)定的扣除項目包括：
(一)取得土地的使用權(quán)所支付的金額
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
目前云南省的相關(guān)文件中并未找到對非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅扣除項目的明細(xì)規(guī)定，能否扣除開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，以及能否加計20%扣除，希望后續(xù)可以給與明確，非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房應(yīng)填報哪張土地增值稅申報表也需明確。?
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號