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| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |

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萬(wàn)偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào) 關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》規(guī)定：自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。 

此政策僅限住房租賃企業(yè)，不適用其他企業(yè)向個(gè)人出租住房的情況，住房租賃企業(yè)具體標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)自行看24號(hào)公告，不在本文討論之列。

一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般是按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)劃分，簡(jiǎn)易計(jì)稅36個(gè)月內(nèi)不得變更，可以開具專票。

24號(hào)公告的規(guī)定區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人來(lái)理解：

1、住房租賃企業(yè)對(duì)個(gè)人出租的住房，可能租自不同的房東，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人不可以按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)分別適用簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅，必須將向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，否則就應(yīng)將向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入適用一般計(jì)稅。

同樣，簡(jiǎn)易計(jì)稅36個(gè)月內(nèi)不得變更，不是針對(duì)具體的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，而是對(duì)整個(gè)公司向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入。

出租住房也存在租給企業(yè)客戶給職工使用或者辦公（包括個(gè)人租賃后，要求開具公司抬頭的發(fā)票給公司報(bào)銷），不可以適用24號(hào)公告規(guī)定的按5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人應(yīng)適用一般計(jì)稅。

因?yàn)榇嬖谄髽I(yè)租房的情況，具體到一套住房，有可能一段時(shí)間租給個(gè)人按簡(jiǎn)易計(jì)稅，接著一段時(shí)間租給企業(yè)按一般計(jì)稅。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分，購(gòu)入或租入的這套住房的進(jìn)項(xiàng)稅額在發(fā)生專用于和不專用于用途轉(zhuǎn)變的時(shí)候進(jìn)項(xiàng)如何抵扣和轉(zhuǎn)出，會(huì)比較復(fù)雜。

2、住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，只能按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，沒得選擇。

存在企業(yè)租房的情況，小規(guī)模納稅人應(yīng)適用5%征收率。

3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確二手車經(jīng)銷等若干增值稅征管問題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2020年第9號(hào)》規(guī)定：本公告發(fā)布后出臺(tái)新的增值稅征收率變動(dòng)政策，比照上述公式原理計(jì)算銷售額。24號(hào)公告規(guī)定的是按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，即應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）×1.5%。

住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額/（1+1.5%）×1.5%

4、個(gè)人報(bào)銷租房費(fèi)用（發(fā)票個(gè)人抬頭）的，天津市稅務(wù)局和重慶國(guó)稅有過(guò)解答：企業(yè)為職工提供住宿而發(fā)生的房屋租賃支出,憑房屋租賃合同及合法憑證在職工福利費(fèi)中列支；企業(yè)為職工報(bào)銷個(gè)人租房費(fèi)，可憑出租方開具的合法憑證（發(fā)票抬頭可為企業(yè)職工個(gè)人）在職工福利費(fèi)中列支。如無(wú)類似的執(zhí)行口徑，需要并入職工工資按職工薪酬繳納個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅前扣除。