《契稅法》規(guī)定下，已繳納的契稅是否可以退稅
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2021-07-30
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原創(chuàng) 萬(wàn)偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
契稅的相關(guān)政策規(guī)定，需要繳納契稅的是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的這個(gè)行為，只要這個(gè)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生，無(wú)論是否辦理了權(quán)屬登記，都應(yīng)依法繳納契稅。
契稅的相關(guān)政策規(guī)定，需要繳納契稅的是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的這個(gè)行為，只要這個(gè)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生，無(wú)論是否辦理了權(quán)屬登記，都應(yīng)依法繳納契稅。
《契稅法》規(guī)定：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。
契稅的相關(guān)政策規(guī)定認(rèn)為，判斷發(fā)生轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的這個(gè)行為的依據(jù)是合同，同時(shí)以簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同來(lái)確定契稅的征稅時(shí)間，而不管實(shí)際當(dāng)中土地、房屋是否辦理了移交，是否辦理了權(quán)屬登記。
比如購(gòu)房人（納稅人）購(gòu)買期房，契稅是以簽訂購(gòu)房合同來(lái)確定是否應(yīng)繳納契稅，所購(gòu)期房什么時(shí)候辦理驗(yàn)收移交，是否辦理了驗(yàn)收移交，以及最終是否辦理了權(quán)屬登記，都不影響購(gòu)房人（納稅人）在簽訂了合同就應(yīng)繳納契稅。
政策規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間的當(dāng)日，并不是當(dāng)日就需要申報(bào)繳納稅款，還有個(gè)納稅申報(bào)期限。
《契稅暫行條例》規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
《契稅法》則規(guī)定納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。
《契稅法》的規(guī)定讓契稅的退稅從時(shí)間上更為方便和時(shí)間充裕，更為從容。契稅的退稅需要區(qū)別是否辦理了土地、房屋權(quán)屬登記：
1、繳納契稅在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前
《契稅法》規(guī)定：在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。
我們認(rèn)為無(wú)論是雙方自愿、達(dá)到條件解除，或者法院判決、仲裁，只要合同不生效、無(wú)效、被撤銷、被解除，都可以申請(qǐng)退還契稅。
此時(shí)《契稅法》認(rèn)為合同不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的這個(gè)行為也就不存在了，不需要繳納契稅，所以也就可以退稅了。
2、繳納契稅在辦理土地、房屋權(quán)屬登記后
《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)》規(guī)定：納稅人繳納契稅后發(fā)生因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請(qǐng)退稅。
這時(shí)的退稅判定比較嚴(yán)格，需要法院判決或仲裁裁決，同時(shí)權(quán)屬登記要還原到原權(quán)利人，同樣是認(rèn)為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的這個(gè)行為不存在，不需要繳納契稅，所以可以退稅。
這種情況下雙方自愿解除等情形不能退稅，第一次變更視為一次轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人是第二次轉(zhuǎn)移，需要再繳納一次契稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函[2008]438號(hào)》有類似的規(guī)定：按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)經(jīng)法院判決的無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。
《國(guó)稅函[2008]438號(hào)》的規(guī)定，不是因?yàn)榕袥Q撤銷所有權(quán)證，而是因?yàn)榕袥Q無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而不征收契稅，所以可以退稅。
尚未廢止依然有效的文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購(gòu)買商品房征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函[1999]613號(hào)》規(guī)定的特殊情況：購(gòu)房人以按揭、抵押貸款方式購(gòu)買房屋，當(dāng)其從銀行取得抵押憑證時(shí)，購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，契稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，必須依法繳納契稅。
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