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云南百滇稅務師事務所有限公司 萬偉華

國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布，云南省地方稅務局公告2010年第3號同步廢止，需要關(guān)注云南省房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率的前后變化，在此我們做個對比：

1、保障性住房預征

原規(guī)定：除經(jīng)濟適用住房外，其它房地產(chǎn)開發(fā)項目，均應實行預征。

注意征求意見稿中是：保障性住房暫不預征土地增值稅。

新規(guī)定：保障性住房實行零預征率

2、預征的計稅依據(jù)

原規(guī)定：土地增值稅預征的計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預收房款。

新規(guī)定：土地增值稅預征的計征依據(jù)為預收款減去應預繳增值稅稅款。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，一般性認為土地增值稅預征的計算方法是：

一般計稅：預交土地增值稅=預收款/（1+9%）*土地增值稅預征率

簡易計稅：預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率

國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號明確土地增值稅預征的計征依據(jù)為預收款減去應預繳增值稅稅款，減少了類似的爭議。

3、預征分類

原規(guī)定：劃分為經(jīng)濟適用住房；普通住宅；非普通住宅；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等五種類型。

新規(guī)定：劃分為保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)等三種類型。

4、預征率

原規(guī)定：預征率為：普通住宅為1%—1.5%；非普通住宅為1.5%—2.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%—3.5%；單純開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%—4%，然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進行清算。

新規(guī)定：自2020年12月11日起云南省房地產(chǎn)開發(fā)項目應預征的土地增值稅，適用下列預征率：

（1）、保障性住房實行零預征率；

（2）、普通住房預征率為1.5%；

（3）、除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)：

昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預征率為4%；

昆明市的其他縣（市、區(qū)）預征率為3%（注：東川區(qū)、富民縣、宜良縣、嵩明縣、祿勸縣、尋甸縣、石林縣）；

大理州、西雙版納州預征率為3%；

其他州（市）預征率為2.5%。（注：曲靖市、玉溪市、昭通市、保山市、麗江市、普洱市、臨滄市、德宏州、怒江州、迪慶州、楚雄州、紅河州、文山州）

（4）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

（5）、對測算的土地增值稅稅負率明顯高于當?shù)仡A征率水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項預征率。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定。