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原創(chuàng)：云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 萬偉華
2022年3月刊的《注冊稅務(wù)師》中發(fā)表了國家稅務(wù)總局所得稅司劉寶柱和周梅鋒的文章《2021年度企業(yè)所得稅匯算清繳政策解析》，文中明確設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項目公司股權(quán)，可直接適用特殊性稅務(wù)處理，不受財稅[2009]59號、財稅[2014]109號等文件規(guī)定條件的限制。
《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》核心目的是為了將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)評估增值的企業(yè)所得稅遞延繳納。
除了遞延納稅，部分已發(fā)行的REITs則通過會計政策變更的方式進(jìn)行稅收籌劃，大幅降低了企業(yè)所得稅。
舉例，假設(shè)投資性房地產(chǎn)賬面凈值20億，資產(chǎn)評估價值為30億元，不考慮負(fù)債等其他因素，并且盡量簡化各項條件的設(shè)定。
情形1，原始權(quán)益人將持有的投資性房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給新設(shè)立的項目公司，適用特殊性稅務(wù)處理。
我們認(rèn)為《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理有一定的強(qiáng)制性，而不是可以選擇不適用特殊性稅務(wù)處理，或者選擇適用其他文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理。項目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、原始權(quán)益人取得項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定，否則需要進(jìn)行納稅調(diào)整。
項目公司增加投資性房地產(chǎn)凈值20億元，實收資本增加20億元；原始權(quán)益人減少投資性房地產(chǎn)20億元，增加長期股權(quán)投資20億元。
情形2，直接以持有投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)存公司為項目公司。
項目公司賬面投資性房地產(chǎn)凈值20億元，實收資本20億元；原始權(quán)益人賬面長期股權(quán)投資20億元。
項目公司在REITs收購股權(quán)前，通過會計政策變更將投資性房地產(chǎn)從成本模式計量改為公允價值模式計量，形成賬面投資性房地產(chǎn)30億元，增加未分配利潤10億元。
項目公司對未分配利潤執(zhí)行分配，形成應(yīng)付原始權(quán)益人的應(yīng)付利潤分配款10億元（不考慮投資性房地產(chǎn)原已計提的折舊、計提盈余公積等情況）。
此時項目公司賬面情況：
資產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)30億元；
負(fù)債：應(yīng)付原始權(quán)益人的利潤分配款10億元；
權(quán)益：實收資本20億元。
REITs募資30億元，通過專項計劃收購項目公司股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為20億元，專項計劃對項目公司發(fā)放股東借款10億元，用于支付應(yīng)付原始權(quán)益人的利潤分配款。
原始權(quán)益人共計收款30億元，其中股權(quán)計稅成本20億元，轉(zhuǎn)讓對價20億元，債權(quán)回收10億元，均沒有溢價，不需繳納企業(yè)所得稅。
按企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值計量模式下不計提折舊。項目公司的投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量形成的溢價，不計入應(yīng)納稅所得額。至于公允價值計量模式下未計提的折舊企業(yè)所得稅是否可以扣除執(zhí)行中存在爭議，我們認(rèn)為可按稅法規(guī)定企業(yè)所得稅上提取當(dāng)期未計提的折舊，調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息紅利免征企業(yè)所得稅，原始權(quán)益人取得項目公司的分紅，屬于免稅所得，企業(yè)所得稅相關(guān)政策并未規(guī)定對會計政策變更形成的利潤執(zhí)行分配不能免稅，相信執(zhí)行中也會存在爭議。在REITs設(shè)立前后，與主管稅務(wù)部門提前對REITs所有環(huán)節(jié)的稅收問題和納稅測算進(jìn)行溝通和取得認(rèn)可是重要且必須的。
REITs的分配和項目公司的利潤分配不同，公司利潤分配按扣減折舊等后的凈利潤再提取公積金再執(zhí)行分配，折舊、公積金等會形成資金沉淀不能分配，簡單說REITs有錢就需要分，為了協(xié)調(diào)這個矛盾以及減少REITS運(yùn)作過程中的（項目公司）的企業(yè)所得稅成本，股債結(jié)構(gòu)就孕育而生了。
上述的例子中已經(jīng)形成了一個股債結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，項目公司賬面上，形成實收資本20億元，應(yīng)付專項計劃的債務(wù)10億元，債資比很容易調(diào)整了。
應(yīng)付專項計劃的債務(wù)利息一般不是固定利率，REITs在運(yùn)行期間，項目公司一般不會向?qū)ｍ椨媱潈斶€債務(wù)本金，每期末將項目公司現(xiàn)金余額扣除項目公司預(yù)留的不可預(yù)見費用、預(yù)留下一年度運(yùn)營費用和期末負(fù)債余額等未來合理的相關(guān)支出預(yù)留之外的現(xiàn)金分配給專項計劃，作為專項計劃的利息收入，并相應(yīng)調(diào)整該計息期間的利率。（具體的REITs具體不同，不能完全一概而論。）
專項計劃一般性不被認(rèn)為是金融機(jī)構(gòu)，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分可以稅前扣除。
從項目公司的資本公司、實收資本來看，債資比不會超2:1的比例，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2008〕121號）規(guī)定，其他企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過2:1比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
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