| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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原創(chuàng) 萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情況，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 財(cái)稅〔2004〕134號(hào)》將《中華人民共和國契稅暫行條例》和《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定的契稅成交價(jià)格為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，更加明確為出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
《中華人民共和國契稅法》和《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)》延續(xù)了相關(guān)的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。
對于實(shí)物配建房屋，簡單但不是太準(zhǔn)確的分類為以下三大類，這三種分類目前一般都會(huì)作為拿地條件，簽訂配建協(xié)議作為土地使用權(quán)出讓合同的附件：
1、公共配套設(shè)施
公共配套設(shè)施主要指的建成后要移交政府相關(guān)部門或建成后屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。
雖然新老契稅規(guī)定中，實(shí)物配建都需要作為土地使用權(quán)出讓成交價(jià)格繳納契稅，但此類公共配套設(shè)施一般性不被認(rèn)為是應(yīng)繳納契稅的配建實(shí)物，不認(rèn)為此類公共配套設(shè)施與取得土地成本有關(guān)，稅收處理上不計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2、回遷安置住房或回遷安置商業(yè)用房
拆遷補(bǔ)償一般包括貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置，貨幣補(bǔ)償價(jià)值一般是由按被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格評(píng)估確定，實(shí)物安置一般是在拆遷回遷項(xiàng)目等量置換。
在稅收處理上，認(rèn)為貨幣補(bǔ)償和安置用房補(bǔ)償應(yīng)作為取得土地成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)實(shí)物安置應(yīng)按視同銷售價(jià)格確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，契稅的處理上記入的取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格繳納契稅。
3、配建人才住房、國有住房租賃企業(yè)出租房源、保障性住房和商業(yè)用房等建筑物。
“限地價(jià)、競配建”模式下非回遷安置的實(shí)物配建中，土地出讓至開發(fā)企業(yè)名下，配建完成后產(chǎn)權(quán)由開發(fā)企業(yè)無償移交給政府相關(guān)部門，從各地稅務(wù)部門的解答和指引，企業(yè)所得稅、土地增值稅一般按視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本。
契稅通常也認(rèn)為應(yīng)按上述視同銷售后的金額繳納，也有觀點(diǎn)認(rèn)為“限地價(jià)、競配建”模式下非回遷安置的實(shí)物配建不是拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按企業(yè)的建設(shè)成本作為成交價(jià)格繳納契稅，如2021某地稅務(wù)局12366答復(fù)：按照合同或相關(guān)協(xié)議中約定的建造成本，在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)前繳納契稅。
上述情況下的契稅及其他稅收處理，仍需以主管稅務(wù)部門文件或執(zhí)行為準(zhǔn)。
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