中国美女午夜毛片大全_杨幂被弄到高潮视频在线_欧美亚洲日韩国产范冰冰_高清国产免费观看视频在线

| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |

?

整理編輯：萬(wàn)偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

土地增值稅暫行條例規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

土地增值稅如何預(yù)征應(yīng)基于此條土地增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的規(guī)定進(jìn)行理解，并非天然按預(yù)收款來(lái)預(yù)征土地增值稅。以下內(nèi)容為我們對(duì)相關(guān)政策的理解，或有偏差，以政策文件和稅務(wù)部門(mén)解答為準(zhǔn)。

因?yàn)槌杀窘Y(jié)算的原因無(wú)法計(jì)算土地增值稅，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

土地增值稅預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)各省市有自行的規(guī)定，如《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)按預(yù)征率計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅。

結(jié)合納稅義務(wù)時(shí)間的規(guī)定，“在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”應(yīng)理解為合同總額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

“在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”不是預(yù)收款或預(yù)售方式下的預(yù)收款。

舉例說(shuō)明：2020年1月A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始預(yù)售，2020年1月份與客戶簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，約定總價(jià)款為500萬(wàn)，約定2020年2月份預(yù)收150萬(wàn)，2020年5月份收款200萬(wàn)，2020年12月份交房，2021年3月收尾款150萬(wàn)。

2020年1月，因?yàn)樯形闯杀窘Y(jié)算，需要預(yù)繳。2020年1月份土地增值稅預(yù)繳的計(jì)征依據(jù)為商品房銷(xiāo)售合同總額500萬(wàn)。土地增值稅預(yù)繳與房款預(yù)收款金額和時(shí)間沒(méi)關(guān)系。

營(yíng)改增后，根據(jù)《財(cái)稅〔2016〕43號(hào)》規(guī)定，自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！秶?guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述規(guī)定，似乎可以簡(jiǎn)單理解（或習(xí)慣性理解）為2020年1月份預(yù)繳的計(jì)征依據(jù)為商品房銷(xiāo)售合同總額500萬(wàn)/1.09%。

但根據(jù)增值稅的規(guī)定，2020年1月份不是增值稅納稅義務(wù)時(shí)間（增值稅納稅義務(wù)時(shí)間是2020年12月份交房350萬(wàn)、2021年3月收尾款150萬(wàn)），也不是增值稅預(yù)繳的時(shí)間（增值稅預(yù)繳的時(shí)間是2020年2月份預(yù)收150萬(wàn)、2020年5月份收款200萬(wàn)）。

所以理解土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，是要扣除當(dāng)期根據(jù)納稅義務(wù)時(shí)間計(jì)算并且實(shí)際申報(bào)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，而不是簡(jiǎn)單的合同總額/1.09%。

案例中，2020年1月份預(yù)繳的計(jì)征依據(jù)仍然是商品房銷(xiāo)售合同總額500萬(wàn)（當(dāng)月沒(méi)有實(shí)際申報(bào)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額），2020年12月份預(yù)繳時(shí)，12月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入（12月簽訂的合同總額）可以扣除當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額350萬(wàn)/1.09%*9%。

比較費(fèi)勁，所以，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

從增值稅不含稅的角度（比如增值稅不含稅、印花稅中的增值稅不含稅），不好理解上述的“方便納稅人”、“簡(jiǎn)化”，從土地增值稅不含稅的角度，就不難理解了。

70號(hào)明確了可以根據(jù)預(yù)收款來(lái)計(jì)算土地增值稅預(yù)征，并明確可以扣除“應(yīng)”預(yù)繳增值稅稅款。根據(jù)增值稅的規(guī)定，此處的“應(yīng)”也須是實(shí)際預(yù)繳。

案例中，采取預(yù)收款方式預(yù)繳的，2020年1月份不需要根據(jù)商品房銷(xiāo)售合同總額500萬(wàn)預(yù)繳，2020年2月份預(yù)收150萬(wàn)和2020年5月份收款款200萬(wàn)扣除“應(yīng)”預(yù)繳增值稅稅款來(lái)預(yù)繳土地增值稅，2020年12月份交房時(shí)，以合同總額500萬(wàn)減350萬(wàn)再減當(dāng)期350萬(wàn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額來(lái)預(yù)征土地增值稅。