| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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土地使用權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)是不同的：
根據(jù)【財(cái)稅〔2016〕36號(hào)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知】【附件1 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法的規(guī)定】中規(guī)定：
土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)中的自然資源使用權(quán)。
不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等，建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物，構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
同時(shí)規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
土地出租按不動(dòng)產(chǎn)租賃：
【財(cái)稅[2016]47號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知】規(guī)定：
納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。
一般納稅人出租土地：
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地，選擇一般計(jì)稅的，稅率10%。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的土地，稅率10%。
小規(guī)模納稅人出租土地：
小規(guī)模納稅人出租其取得的土地，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)選擇一般計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，稅率10%。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，稅率10%。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
發(fā)票開(kāi)具：
不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的發(fā)票開(kāi)具管理，基本是一致的。
一般納稅人出租或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)自行開(kāi)具專用發(fā)票或普通發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，需要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)，屬于自開(kāi)票試點(diǎn)范圍的也需要代開(kāi)專用發(fā)票，或者自行開(kāi)具普通發(fā)票。出租不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)可以自行開(kāi)具普通發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票，不屬于自開(kāi)票試點(diǎn)范圍的，需要代開(kāi)專用發(fā)票。
自然人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)和出租不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，購(gòu)買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。
納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票或者五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。納稅人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)需要使用發(fā)票的，可以使用增值稅專用發(fā)票第六聯(lián)或者增值稅普通發(fā)票第三聯(lián)。
發(fā)票備注欄怎么填寫(xiě)：
出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址
銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫(xiě))，“單位”欄填寫(xiě)面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
出租和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)參照不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票備注欄執(zhí)行。
是否需要分期抵扣：
增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無(wú)形資產(chǎn)，取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的專用發(fā)票，無(wú)需分期2年抵扣，可以全額一次性抵扣。
預(yù)繳稅款：
土地出租按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，異地出租需要就地預(yù)繳。
異地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的管理是一致的，同樣需要就地預(yù)繳。
年度銷售額計(jì)算：
納稅人偶然發(fā)生的銷售無(wú)形資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。
整理編輯：百滇稅務(wù)師事務(wù)所 萬(wàn)偉華
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